더불어민주당의 ‘누구나집’ 프로젝트가 베일을 벗었다. 하반기부터 민간임대주택을 10년간 임대 후 최초 가격으로 분양하고, 시세와의 차익을 시행사는 물론 세입자(분양권자)와도 나누겠다는 게 핵심이다.

11일 부동산 업계는 프로젝트가 성공하려면 건설사들에 적절한 유인 요인이 필요하다고 지적했다. 공공성을 강조해 무주택 청년과 신혼부부 등에게 기존보다 큰 이익을 제공하지만, 사업을 시행해야 할 건설사 입장에서는 기존보다 나을 게 없다는 설명이다.

실제로 유사한 형태인 ‘뉴스테이’는 분양전환 시 발생하는 시세차익을 사업자가 독식하는 구조다. 일부 뉴스테이는 주변 시세 급등으로 기존 입주자가 분양전환을 포기하고 쫓겨나는 상황이 발생하기도 한다.

건설업계 관계자는 “구슬이 서말이라도 꿰어야 보배”라며 “사업자로서는 개발 자금을 저리로 끌어와 장기간 운용하고도 기존보다 수익성이 떨어지는 사업을 선뜻 받아들이기 어렵다”라고 말했다.

이익공유에 대한 구체적인 방법이나 공유해야 할 이익을 공적 자금이 메꿔야 하는 구조도 난제로 꼽힌다.

민주당 부동산특위는 “시세차익을 사업시행자가 독식하는 ‘뉴스테이’와 달리, 사업시행자는 개발이익 10%만 취하고 이후 시세차익은 입주자가 취하는 구조”라고 발표했다.

하지만 지난달 세미나에서는 입주자와 시행사업자, 초기 출자를 한 시공사, 재무적 투자자 등이 시세차익을 나눠 갖는 구조로 소개됐다.

업계에서도 시세차익의 분배에 힘을 실었다. 익명을 요구한 정부 관계자도 “PF(Project Financing) 등에 들어가게 될 연기금 등 공적 재정은 수익을 내지 못하는 구조라면 출자 자체가 안 되는 것으로 안다”고 했다.

집값 하락에 대한 대비가 전무한 점도 문제점으로 지적된다. 세입자는 10년 임대 후 분양 전환을 선택할 수 있기 때문에 집값이 내려갔다면 분양전환을 하지 않을 가능성이 높은데, 이렇게 되면 미분양에 대한 위험은 사업자와 투자자(정부)가 오롯이 부담해야 한다.

여당이 ‘누구나집’ 프로젝트를 통해 건설 시장의 구조 자체를 전환하려 한다는 점도 변수다. 최근 경제계에 불어닥친 ESG(Environmental, Social and Governance)를 건설 업계에도 도입해 건설사들의 사회적 책임 이행을 압박하겠다는 시도다.

유동수 민주당 부동산특위 세제분과 간사는 “그동안 시공사들이 15% 정도 마진을 가져갔다면, 이제는 10% 정도만 가져가라는 것”이라면서 “앞으로는 사회적 기여를 많이 하는 회사(건설사)에 토지를 공급하게 하겠다는 게 ‘누구나집’의 요체”라고 했다.

또 유 의원은 “일부 건설회사가 재벌이 되는 과정을 보면 공적 자금이 지원되는 임대주택으로 돈을 벌었다”면서 “공공이 공공의 역할을 다하지 못한 사례인데, 건설사들 입장에서 ‘블루오션’처럼 존재한 이 틀을 깨자(는 의미가 있다)”고 덧붙였다.

아울러 실수요자의 관심을 끌 수 있을 것인가에 의문을 표하는 시각도 있다. 이날 발표한 시범사업 후보지들이 수도권 외곽의 유보지라는 점에서 주거 메리트가 적다는 설명이다.

주택업계 관계자는 “지금까지 왜 유보지로 남아있었는지 알아봐야 한다”면서도 “실수요자들은 10년 동안 사실상 월세와 대출 이자 등 상당한 기회비용을 포기하면서까지 갈만한 곳인지 꼼꼼히 따져보길 권장한다. 항상 악마는 디테일에 있다”고 조언했다.

(서울=뉴스1)