Q. 직장인 A 씨(58)는 서울 근교 주말농장을 분양받아 텃밭을 가꾸고 있다. 올해는 뭘 심을지 고민하다가 우연히 주말농장을 비사업용 토지로 간주해 양도소득세를 중과한다는 기사를 봤다. 다주택자 양도소득세 중과 얘기는 많이 들어봤는데, 토지에 대해서도 중과된다는 게 무슨 말인지 궁금하다. 당장 농지를 팔 생각은 없지만 그래도 앞으로 세금이 어떻게 달라지는지 궁금하다.


A. 실수요와 다르게 사용되는 토지를 세법에서는 ‘비사업용 토지’라고 한다. 비사업용 토지는 투기적 성격이 있다고 판단해 다양한 규제를 둔다. 대표적인 예가 비사업용 토지의 양도 차익에 일반적인 세율보다 10%포인트 중과해 세금을 매기는 것이다.

농지도 농지법에 따라 비농업인의 비사업용 토지 소유를 엄격하게 제한한다. 다만 예외가 있는데 그중 하나가 주말 체험 영농이다. 주말 체험 영농 농지는 농업인이 아니더라도 취득할 수 있다. 양도 차익에도 사업용 토지에 적용하는 일반 세율을 매겨 세율 역시 낮다.

그러나 3월 ‘부동산 투기 근절 및 재발 방지 대책’에 따라 비사업용 토지에 대한 세법 개정안이 발표됐다. 이번 대책에 따라 사업용 토지로 인정하던 주말농장을 내년 1월 1일부터 비사업용 토지로 취급한다. 주말농장의 양도세 역시 이전보다 높은 세율을 적용받게 됐다. 또 그동안 비사업용 토지를 최소 3년 이상 장기 보유하면 특별공제가 적용됐다. 하지만 이번 대책으로 비사업용 토지 장기보유 특별공제가 사라지고 20% 중과세율이 적용되며 양도세 역시 올라간다. 따라서 비사업용 토지를 올해 안으로 처분할지 아니면 사업용 토지로 전환할지 고민해 봐야 한다.

비사업용 토지를 사업용 토지로 전환하기 위해선 ‘용도에 따른 조건’과 ‘보유 기간에 따른 조건’ 두 가지를 충족해야 한다. 용도에 따른 요건에는 재촌 및 자경 여부, 소득 여부 등 용도별로 까다로운 조건들이 있다. 보유 기간 요건의 경우 세 가지 중 하나를 만족해야 한다. 이 중 간단한 조건은 양도일 직전 3년 중 2년 이상의 기간 동안 해당 토지를 직접 사업에 사용하는 것이다.

농지의 경우 직접 농사를 지어야 한다. 농작물만 심는다고 해서 비사업용 토지에서 제외되지 않는다. 참고로 직접 농사를 짓는다고 하더라도 농업 이외의 사업소득(부동산임대소득 제외)이나 총급여 합계액이 3700만 원 이상인 경우 사업용 농지로 인정받을 수 없다. 임야는 임야 소재지(동일 시군구, 인접 시군구, 직선거리 30km 이내 지역)에 거주하기만 하면 되기 때문에 농지보다 비사업용 토지에서 제외되기가 쉽다.

나대지의 경우 건물을 짓는 방법을 통해 비사업용 토지에서 사업용 토지로 변경할 수 있다. 다만 다주택자는 주택을 지어 비사업용 토지에서 제외하더라도 다주택자 중과세율을 적용받을 수 있다는 점에 주의해야 한다.

나대지를 주차장으로 활용하는 방안도 있다. 주차장법에 따라 노외주차장으로 사용하는 토지는 사업용으로 분류한다. 다만 소유주가 직접 사업자등록을 한 뒤 주차장을 운영해야 하고 연간 수입이 토지가액의 3% 이상은 돼야 사업용 토지로 인정된다. 다른 사람에게 임대한 노외주차장은 해당하지 않는다는 점도 유의해야 한다. 무주택의 경우 나대지에 별도의 건물을 짓지 않더라도 보유 기간 조건만 충족하면 사업용 토지로 인정받는 경우도 있다. 이런 경우 나대지가 1필지 기준 660m² 이내로 규모가 작아야 한다.

이처럼 비사업용 토지를 사업용 토지로 전환하는 조건은 생각보다 복잡하다. 따라서 사업용 토지로 전환하려면 미리 세무 전문가에게 상담을 받는 게 좋다. 양도를 고민한다면 늦어도 올해 말까지 양도하는 것을 고려해 봐야 한다.

유정희 NH투자증권 PB서비스기획부 수석연구원