연초 혹한에도 서울을 중심으로 수도권 부동산시장의 투자 열기가 식을 줄 모르고 있다. 역대 최고 청약경쟁률이 나오는 가운데 아파트값 상승률은 꺾이지 않고 있다. 거래되는 아파트의 절반가량은 지역 최고가 기록을 갈아 치우고 있고, 매물도 눈에 띄게 줄고 있다. 획기적인 공급 대책을 통해 주택가격을 안정시키겠다고 선언했던 정부의 고민이 깊어질 가능성이 커졌다.




13일 한국부동산원에 따르면 전날인 12일 1순위 청약을 받은 ‘위례 자이 더 시티’(위치·경기 성남시 수정구 착공동)는 73채 모집에 4만5700명이 몰려 617.6대1의 높은 청약경쟁률을 보였다. 이는 지난해 공급된 ‘고덕 아르테스 미소지움’(서울 강동구 상일동)이 세웠던 수도권 1순위 최고 청약경쟁률 기록(537.1대1)을 뛰어넘은 것이다. 11일 진행된 위례 자이 더 시티의 특별공급에도 286채 모집에 2만3587명이 몰려 치열한 청약 전쟁을 예고했다.

수도권 아파트값은 상승폭을 키우고 있다. 한국부동산원이 7일 발표한 주간 아파트가격 동향에 따르면 수도권 아파트값은 1월 첫째 주에 0.26% 올라 전주의 상승률(0.23%)을 넘었다. 수도권 아파트값은 지난해 11월 넷째 주(0.15%) 이후 6주 연속 상승하고 있다. 아파트값 고공행진은 저금리로 인한 풍부한 유동성과 입주물량 감소에 따라 높아진 매수심리가 영향을 미친 것으로 풀이됐다.

서울 아파트 매물은 눈에 띄게 줄고 있다. 부동산 빅데이터업체 ‘아실’에 따르면 12일 기준 서울 아파트매매 물건은 3만9158건으로 전달(4만5829건)보다 6671건(14.65) 감소했다. 우려되는 점은 매물 감소세가 본격화하고 있다는 것이다. 서울 아파트 매물은 지난해 10월초 3만9000건 아래로 줄었다가 12월초 4만5000여 건 수준으로 늘어났다. 하지만 이후 다시 줄어들기 시작해 4만 건 이하로 떨어졌다.

매물이 줄어드는 상황에서 매수심리는 강화되는 모양새다. KB부동산 리브온에 따르면 4일 기준 서울 아파트 매수우위지수는 114.4로 전주보다 1.9포인트 커졌다. 이는 지난해 8월10일(116.3) 이후 가장 높은 것이다. 이 수치가 100을 넘으면 매수희망자가 많고, 가격이 오를 가능성이 높다. 또 매도자 우위 시장이 형성됐다는 의미다.

실제로 시장 분위기는 매도자 우위로 흘러가는 분위기다. 새해 들어 서울에서 이뤄진 아파트 거래의 절반 이상이 해당 지역의 최고가 기록을 경신하고 있기 때문이다. 국토교통부에 따르면 올해 서울 아파트 거래 164건 중 87건(53%)이 역대 최고가였다. 이는 13일까지 국토부에 신고 접수된 거래 가운데 올해 처음 거래됐거나 법상 아파트지만 사실상 빌라인 경우는 제외한 수치다.



시장 불안이 확대되는 가운데 정부와 여당은 연일 “공급 확대에 역점을 두겠다”며 대책 마련에 고심하고 있다. 문제는 뾰족한 방안이 없다는 점이다.

우선 서울과 수도권 인기 주거지역에서 사용할 수 있는 토지가 제한적이다. 현재 적극적으로 검토 중인 △역세권 확대 통한 고밀 개발 △준공업지역의 주거지 전환 △단독주택·다세대·다가구 밀집지역 등 저밀도 개발지구의 고밀 개발 등과 같은 공급 확대 방안은 실현되기까지 시간이 많이 걸린다. 민간의 참여가 핵심 관건이지만 정부가 개발이익을 대거 환수하겠다는 입장이어서 협상 과정에서 적잖은 난항도 예상된다.

정부와 여당은 토지용도를 바꿔 용적률을 높여주고 고밀도로 개발하는 방안도 검토 중이다. 이른바 ‘종 상향’을 통해 동일한 면적에서 지을 수 있는 집의 면적을 키울 수 있도록 용적률을 높여주겠다는 것이다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따르면 도시지역은 △주거지역 △상업지역 △공업지역 △녹지지역으로 나뉜다. 용적률은 △주거지역(50~500%) △상업지역(200~1500%) △공업지역(150~400%) △녹지지역(50~100%)에 따라 다르게 주어진다. 따라서 정부와 여당은 필요하다면 사업지역의 고밀 개발을 위해 용도지역을 더 높은 용적률을 적용받을 수 있는 지역으로 바꾸겠다는 것이다. 하지만 이로 인한 난개발 우려나 도심 인구 집중에 따른 주거의 질 하락 등을 이유로 서울시 등이 반대할 경우 사업에 차질이 빚어질 가능성을 배제할 수 없다.

정부는 양도소득세 한시적 감면과 같은 카드도 만지작대고 있지만 여당이 “양도세는 주택가격 상승에 따른 부의 불평등 완화하고 주택에 대한 과도한 투자수요를 억제하며 주택가격의 변동성을 완화하는 방안”이라며 반대하고 있다.

익명을 요구한 한 부동산 전문가는 이에 대해 “현재 검토 중인 정부와 여당의 대책은 ‘언 발에 오줌누기 수준’에 불과하다”며 “서울시내 재개발 재건축 활성화 같은 방안을 통해 공급이 늘어날 것이라는 신호를 보내줘야 한다”고 지적했다.

황재성 기자 jsonhng@donga.com