수원의 아파트값이 폭등하면서 조정대상지역 확대 등 정부의 추가 규제가 수면 위로 부상했다. 정부가 구체적인 규제 수위를 밝히지 않았으나, 조정대상지역 확대를 통해 투기 수요를 잠재울 수 있을지 의견이 분분한 상황이다.

◇수원 ‘유례없는’ 2%대 상승률…“교통 호재+외지인 투자”

13일 한국감정원에 따르면 수원 아파트값은 최근 한 주간 2.04% 올랐다. 한 주전(0.95%)보다 오름폭은 배 이상 뛰었고, 그 수준도 관련 통계를 작성하기 시작한 2012년 5월 이후 최고치다.

최근 수원 집값 폭등세를 견인하는 것은 교통 호재와 외지인 투자 수요다.

신분당선 연장, 수인선 등 교통 호재로 권선구 집값은 2.54%나 올랐고, 광교신도시가 있는 영통구(2.24%) 역시 2% 이상 상승했다. 최근 분양이 활발한 팔달구도 2.15% 뛰었다.

지난 1~2월 통계가 아직 나오지 않았으나 지난해 말 외지인 투자도 부쩍 늘었다. 지난해 초 10%대 초반에 머물던 수원의 외지인 투자 비중은 10월 이후 20%대로 늘었다. 특히 수요가 높은 영통구는 지난해 12월 그 비중이 25%까지 치솟았다. 아파트 매매 4건 중 1건이 서울과 다른 지역에서 사들인 셈이다.

업계 관계자는 “외지인 투자는 전세 보증금을 끼고 사들이는 갭투자 가능성이 상당히 높다”고 전했다.

◇12·16 대책 풍선효과에 급등…정부, 조정대상지역 확대 등 추가 규제 검토


12·16 대책 발표 후 약 두 달간 수원 아파트값은 무려 7.13%나 상승했다. 용인 역시 4.43% 올랐다. 같은 기간 서울 집값이 0.58% 오르는 데 그친 것과 전혀 다른 모습이다.

풍선효과가 날로 커지면서 정부도 대책 마련에 나섰다. 정부는 이날 홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 녹실회의를 열어 주택시장 동햠을 점검했다. 정부는 이 자리에서 12·16 대책 이후 풍선효과가 나타나고 있는 수도권 일부 지역의 집값 급등 우려를 점검하고 대응 방안을 논의했다.

구체적으로 어느 지역 어느 구(區)를 규제 지역으로 묶을지, 조정대상지역 확대 또는 투기과열지구 지정 등 규제 수준을 아직 결정하진 않았지만 조정대상지역 추가 지정이 유력한 것으로 알려졌다.

현재 수·용·성에서 수원 팔달구, 수원 광교신도시, 용인 수지·기흥구, 성남 분당구는 조정대상지역이다. 수원의 나머지 영통구와 권선구, 성남 수정구 등이 신규 조정대상지역으로 지정될 가능성이 크다.

정부 관계자는 “12·16 대책의 풍선 효과로 판단되는 집값 과열을 잡기 위해 수도권 일부 지역의 조정대상지역 적용 여부를 검토했다”며 “하지만 아직 이를 결정할 주거정책심의위원회의 개최 여부와 조정대상지역 선정 여부는 검토 단계에 머물러 있다”고 밝혔다.

◇조정대상지역 확대…“뒤늦은 규제 효과 의문” vs “경기권 달라 투기 수요 ↓”

당장 투기과열지구 지정보다는 조정대상지역 확대가 유력하면서 추가 규제가 투기 수요를 잠재울 수 있을지도 관심이다. 이를 두고 전문가들은 의견이 분분했다.

조정대상지역으로 지정하면 주택담보대출비율(LTV)이 60%로 낮아지고 총부채상환비율(DTI) 역시 50%로 하향 적용한다. 또 다주택자 양도소득세 중과, 분양권 전매제한 등 규제도 가해진다. 세금 규제는 투기과열지구와 수준이나 LTV, DTI 등 대출 규제는 상대적으로 느슨하다. 투기과열지구 LTV와 DTI는 40%다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “조정대상지역 추가 정도로는 효과가 없을 것”이라며 “(조정대상지역을 확대해도) 갭투자를 활용한 레버리지 투자가 유효하기 때문”이라고 말했다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장 역시 “(조정대상지역 확대는) 뒤늦은 규제”라며 “분양권 전매제한 확대로 청약시장에 영향을 미칠 수 있으나 투자자들 발길을 끊기는 어려울 것”이라고 관측했다.