10월부터는 민간택지의 아파트도 투기과열지구에 있다면 분양가 상한제를 적용할 수 있게 됐다. 현재 서울 전역, 경기 과천시, 성남 분당구 등 전국 31곳이 투기과열지구로 지정돼 있다. 사업이 진행 중인 재건축·재개발 단지도 입주자모집 승인을 받기 전이라면 모두 상한제 적용 대상이 된다.

국토교통부는 12일 당정협의를 거쳐 민간택지에도 분양가상한제를 적용하기 위한 주택법 시행령 개정안을 확정 발표하고 14일 입법예고한다고 밝혔다. 예고 기간 40일, 법제처 심사, 국무회의 의결 등을 거쳐 10월 초 시행될 예정이다.

정부는 이번 개정안에서 ‘직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’이었던 민간택지 분양가 상한제 적용 요건을 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 변경했다. 여기에 △직전 12개월 분양가격상승률이 물가상승률의 2배 초과 △직전 2개월의 청약경쟁률이 5 대 1 초과 △직전 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가 등 3가지 선택요건 중 하나라도 충족하면 상한제 적용 대상이 된다. 국토부 관계자는 “7월 기준으로 31개 투기과열지구 모두 세 가지 선택 요건 중 최소 하나의 요건은 충족해 상한제 적용 대상이 된다”고 밝혔다.

투기과열지구 모두 적용 대상이지만 실제로 적용할 지역은 10월 시행령 공포 뒤 국토부 산하 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 정해진다. 이문기 국토부 주택토지실장은 “시행령 개정 뒤 시장 상황을 종합적으로 고려해 적용 지역을 선별할 것”이라고 말했다. 요건을 충족하더라도 심의위를 통과해야 적용되기 때문에 투기과열지구 내에서도 집값 상승이 뚜렷한 지역부터 심의위를 열어 선별 적용할 가능성이 높다.

재건축·재개발 아파트에 분양가상한제가 적용되는 시점은 기존의 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’에서 ‘입주자모집승인을 신청한 단지’로 늦추기로 했다. 이에 따라 지난해 재건축 초과이익환수제를 피해 관리처분계획인가를 받은 강남권 주요 재건축 단지는 모두 분양가상한제 대상이 됐다. 국토부 측은 “최근 후분양 방식을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 회피한 사례를 감안해 이 같이 결정했다”고 밝혔다.

분양가상한제 적용 아파트는 최장 10년까지 팔 수 없도록 전매제한을 강화하는 등 청약 시장 과열 같은 부작용을 막기 위한 대책도 포함됐다. 이 같은 대책에도 정부의 지나친 가격 통제는 시장을 왜곡할 수밖에 없다는 우려가 크다. 이현석 건국대 부동산학과 교수는 “(분양가상한제는) 공급자가 얻던 시세차익을 분양을 받는 사람이 얻는 것으로 전환하는 대책일 뿐”이라며 “1, 2년 정도는 정부가 기대하는 효과가 있을 수 있지만 결국 공급 부족을 야기할 것”이라고 지적했다.

이새샘 기자 iamsam@donga.com
김호경 기자 kimhk@donga.com