용적률 상향 따른 기대수익 90% 환수… 재건축 단지들 “지켜보자”

[8·4 부동산 공급 대책]
정부, 공급 확대 공공재건축 제시

정부가 4일 내놓은 ‘서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안’의 핵심은 ‘공공참여형 고밀 재건축(공공재건축)’이다. 한국주택토지공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공 사업자가 참여하면 현재 최고 300%인 용적률을 500%까지로, 최고 35층까지인 층수는 50층까지로 높여주겠다고 밝혔다. 그 대신 공공임대와 공공분양 물량을 넣어 용적률 상항에 따른 기대수익의 90% 이상을 환수할 방침이다. 특히 서울시가 공공재건축을 반대했다가 3시간 반 만에 번복하는 등 정부와 불협화음을 내면서 재건축 추진 단지의 참여가 저조할 것이라는 우려가 벌써부터 나온다.

공공재건축은 공공성을 담보로 재건축 조합에 용적률과 층수 상향이라는 ‘당근’을 주는 방식이다. 현재 용적률 250%인 단지를 재건축할 경우 공공임대주택 등 일정 물량을 기부채납하면 최고 300%까지 높일 수 있다. 정부는 이날 공공 사업자가 참여하는 재건축에는 용적률을 최고 500%까지 완화하고, 최고 35층인 층수도 50층까지 허용해주기로 했다. 같은 면적에 더 많은 주택을 짓을 수 있게 된 셈이다.

그 대신 용적률 규제 완화로 늘어난 주택의 50∼70%는 기부채납해야 한다. 실제 용적률과 기부채납 비율은 재건축 단지 규모와 조합원의 분담금 등을 따져 정하게 된다. 같은 용적률을 적용받은 같은 규모의 단지일지라도 조합원의 분담금이 많은 단지보다 적은 단지에 기부채납 비율을 높게 적용하는 식이다. 규제 완화로 재건축 조합이 거두게 될 추가 수익의 최소 90%를 공공이 가져가기 위한 장치다.

정부가 재건축 규제 완화 ‘카드’를 꺼내든 건 서울에서 시장 불안을 잠재울 만한 충분한 공급 확대 방안이 마땅치 않기 때문인 것으로 보인다. 정부는 앞으로 5년간 서울에서 5만 채가 공공재건축으로 공급될 것이라고 내다봤다.

정부 발표를 접한 재건축 추진 단지들은 “일단 지켜보자”는 분위기가 역력했다. 서울 강남구 대치동 ‘은마아파트’ 재건축 조합 추진위원회 관계자는 “서울시와 정부의 말이 다르니 공공재건축 참여 여부를 말할 수 있는 단계가 아니다”라며 “당장은 늘어난 용적률의 70%까지 기부채납으로 가져가는 건 너무 과도한 게 아니냐”고 말했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “서울 ‘대장 재건축 단지’들이 먼저 움직이지 않으면 큰 호응을 얻기 힘들 것”이라고 전망했다.

또 정부는 이미 정비사업 구역이 해제된 곳까지 공공 재개발을 통해 다시 사업 추진이 가능하도록 하겠다는 방침을 밝히고 이를 통해 추가 2만 채 공급이 가능할 것으로 봤다. 뉴타운 등 정비구역으로 지정됐다가 사업 지연 등으로 해제된 곳이 서울에 176곳인데, 이 중 145곳(82%)이 노원·도봉·강북구 등 강북에 있다. 정부는 8월 주민 설명회 등을 거쳐 9월에 공공재개발 대상 사업지 공모에 나설 계획이다. 정부는 5월 발표한 수도권 공급대책에서 공공 재개발 방식을 도입해 2만 채를 공급하겠다는 계획을 밝혔지만 아직까지 적극적으로 참여 의사를 밝힌 사업장은 없는 상황이다.

김호경 kimhk@donga.com·정순구 기자

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