15억 아파트 대출한도 1.2억↓…“현금부자 위한 정책” 비판도

뉴시스

입력 2019-12-16 17:29:00 수정 2019-12-16 17:30:18

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정부가15억원 이상 초고가주택의 주택담보대출을 금지하고 주택담보대출비율(LTV)을 추가로 강화하는 내용의 ‘초강력’ 부동산 대책을 내놨다. 예상보다 ‘센’ 규제에 집 값이 안정화 될 것이란 의견도 있지만, 이번 대책으로 주택시장 내 양극화가 더욱 심화될 것이란 지적도 나오고 있다. 고가 아파트일수록 본인 자금 비율을 높이겠다는 것인데, 이로 인해 오히려 ‘현금부자’들만 ‘웃음’ 짓는 결과가 나올 수 있다는 것이다.

금융위원회와 기획재정부, 국토교통부, 국세청 등 정부부처는 16일 정부서울청사에서 ‘주택시장 안정화 종합 대책’을 발표했다.

이에 따르면 오는 23일부터 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율)이 강화된다. 현행 투기지역·투기과열지구 주택담보대출 LTV는 40%를 적용하고 있는데, 앞으로는 시가 9억원 기준으로 LTV 규제비율이 차등 적용된다. 9억원 이하 분에 대해서는 종전처럼 LTV 40%를 적용하고, 9억원 초과분에 대해서는 20%를 적용한다.


이에 따라 앞으로 투기과열지구에 위치한 시가 15억원짜리 주택을 구입할 때, 종전에는 6억원(15억원×40%)까지 가능했던 대출한도가 4억8000만원(9억원×40%+6억원×20%)으로 줄어든다. LTV 규제비율은 주택 가격에 따라 최대 8%포인트 낮아질 것으로 보인다.

총부채원리금상환비율(DSR) 관리도 강화된다. 신용대출 등을 주택구입에 활용하는 대출규제 우회경로를 차단하겠다는 것이다. DSR은 총부채상환비율(DTI)와 달리 주담대 뿐만 아니라 신용대출 등 기타부채의 원금상환액도 고려한다. 그간 평균 DSR은 업권별 평균 목표 이내로 금융회사별로 관리해왔다. 그러나 앞으로는 투기지역 또는 투기과열지구의 시가 9억원 이상 초과 주택에 대한 담보대출을 차주는 차주 단위로 DSR규제를 적용한다.

금융당국은 “신용대출 등 기타대출이 많은 차주는 DTI만 적용하는 경우 보다 대출한도가 줄어들게 될 것”이라고 말했다. 예컨데 연소득 1억원이고, 신용대출을 1억5000만원 보유한 경우, 총대출액이 현재(7억1000만원)보다 33% 줄어든 4억7000만원으로 감소하게 된다.

투기지역·투기과열지구의 시가 15억원을 초과하는 초고가 아파트에 대한 주택구입용 주택담보대출도 전면 금지된다. 가계·개인사업자·법인 등 모든 차주에 대해 15억원 초과 초고가 아파트를 담보로 한 주택구입용 주탁담보대출이 금지되는 것이다.

주택담보대출의 실수요 요건도 강화된다. 현재 규제지역 내 1주택세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로 주택담보대출이 가능하다.

앞으로는 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경되고, 투기지역·투기과열지구에서 1주택자가 주택을 구입시 1년 내 처분 및 전입 의무가 부여되고, 무주택세대의 고가주택 구입에 대해서는 1년 내 전입 의무가 부여된다.

전체대출도 옥죈다. 그간 9억원을 초과하는 주택을 살 경우 전세대출에 대한 공적보증(주택금융공사·HUG 보증)만 제한됐으나, 앞으로는 사적 전세대출 보증인 서울보증보험도 제한할 수 있도록 했다. 특히 전세 대출을 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수된다.

정부는 이번 대책으로 시장 전반에 과도한 집값 상승 기대감이 사라지게 되면, 집값이 안정되고 결과적으로 실수요자들의 주택 마련에 도움이 될 것이란 입장이다.

하지만 LTV 강화 등 대출 규제로 인해 정작 신혼부부, 청년층 등 실수요자들의 주택 마련이 더욱 어려워졌다는 비판이 나오고 있다. 오히려 ‘현금부자’들만 주택을 구매할 수 있게 된 것이 아니냐는 지적이다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “대출 규제 강화, 자금조달계획서 철저하게 조사 등은 생각보다 강력한 대책으로 단기적으로는 갭투자를 막는 등 시장을 안정화할 수 있을 것”이라며 “하지만 장기적인 공급대책이 수반되지 않는한 양극화가 더 심해져 그들만의 리그가 있을 수도 있다”고 짚었다.

임병철 부동산114 수석연구원은 “15억원 정도의 현금을 가지고 있는 사람도 있겠지만 은행 대출을 통해야 하는 사람들이 대부분이어 단기적으로는 매수세가 주춤할 것”이라며 “LTV 규제 강화로 9억원 초과에 대해 빌릴 수 있는 금액도 낮아져 매수세를 단기간에 억제하는 측면은 있을 것”이라고 말했다.

이에 대해 김태현 금융위 사무처장은 “대출 규제의 목적은 집을 매매하기 위해 더 많은 담보대출을 받아야 하는 것을 차단하기 위한 것”이라며 “집값이 계속 오르고 이 오른 부분을 금융기관이 계속 담보대출로 뒷받침 해줘야 될 것인가, 아니면 지원을 중단하고 집값을 하락 안정화시켜 집값에 드는 비용을 더 줄여 나갈 것인지 선택의 문제”라고 말했다.

이어 “집값 안정을 위해 금융기관, 초고가 아파트에 대해서 금융지원을 하지 않도록 이렇게 하는 것”이라며 “집값 안정이 이뤄지면 결과적으로 신혼부부, 청년 등이 주택마련을 위해 들여야 하는 자금을 줄여줄 수 있는 대책”이라고 덧붙였다.

은성수 금융위원장도 이날 간담회 직후 기자들과 만나 “정부의 강력한 의지로 평가해줬으면 한다”며 “기대심리로 오르는 것이겠지만 옛날에 쌀 몇섬으로 집을 한 채 살 수 있었던 것에 비하면 너무 큰 차이로 시장이 정상이 아니다”라고 말했다.

이어 “이번 대책이 효과가 없으면 내년에 또 내놓을 수 있다는데 개인적으로는 이번 대책으로 안정이 됐으면 한다”며 “강력한 정부의 의지를 믿고 이번 대책으로 안정이 되길 바란다”고 덧붙였다.

[서울=뉴시스]

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