주택시장 이미 침체국면 진입…2~3년 간 지속될 듯

경기 침체에 대한 우려와 금리의 급격한 인상 등의 여파로 집값 하락이 이어지고 있는 가운데 주택 시징이 지난 8월부터 이미 침체 국면에 진입했고, 이러한 시장상황이 앞으로 2,3년 간 지속될 것이라는 분석이 나왔다.

또 주택 270만 채 공급과 1기 수도권 신도시 재정비를 핵심으로 하는 ‘국민 주거안정 실현방안’(이하 ‘8·16 대책’)이 시장 침체와 정치적인 이유 등으로 인해 목표를 달성하기가 쉽지 않을 수 있다는 우려가 제기됐다.

중소건설업체 모임인 대한전문건설협회 산하 연구기관인 ‘대한건설정책연구원’(이하 ‘연구원’)은 매월 발행하는 ‘주택시장동향’ 최신호에 이런 내용을 게재했다.

● 주택시장 8월부터 침체국면 진입

23일 연구원에 따르면 8월 기준 아파트 매매가가 서울 -0.45%, 수도권 -0.66%, 전국 -0.51%로 모두 전월보다 2배 넘게 커졌다. 또 전세금도 마찬가지로 서울 -0.25%, 수도권 -0.62%, 전국 -0.45%를 기록하며 변동 폭이 전월의 2배를 넘어섰다.

또 모든 지역에서 전세보다 매매가 하락세가 컸으며, 금리 상승 등 거시경제 여건 변화가 매매가에 크게 작용하고 있는 것으로 분석됐다. 일부지역에서는 전세가율(매매가 대비 전세금 비율)이 상승하면서 ‘깡통전세’와 같은 전세임차가구의 위험도 커지고 있는 것으로 나타났다.

주택 수급 측면에서도 신규 공급 물량은 전년 대비 감소했고, 거래 물량은 예년의 절반 수준으로 줄어든 상태를 지속하고 있었다. 또 신규 및 재고주택시장에서 공급이 감소했지만 그보다 더 큰 폭으로 수요가 감소하면서 가격 하락폭이 커졌다.

이런 요인들을 토대로 주택시장의 순환변동을 분석한 결과, 현재 시장은 이미 침체 국면에 진입한 것으로 판단됐다. 또 이런 시장 침체 상황은 앞으로 2,3년 간 지속되면서 가격 하락 폭을 키울 것으로 추정됐다. 주택시장 흐름을 선도하는 서울시의 경우 2023년 5월로 예정된 다주택자 양도소득세 중과 유예조치가 끝나고 매물이 늘어나면, 가격 하락 폭이 커질 것으로 예측됐다.

보고서를 작성한 권주안 연구위원은 “8월에 하락세가 대폭 증가하며 침체가 가시화됐다”며 “이후 더 큰 위축으로 이어질지 아니면 일정 기간 횡보하는 ‘L’자형 패턴이 이어질지에 대한 불확실성은 존재하나 시장 침체는 당분간 지속적으로 심화할 것”이라고 내다봤다.

● 시장 침체 ‘8·16 대책’에 걸림돌 가능성

보고서는 정부가 지난달 발표한 ‘8·16 대책’의 주요 내용에 대한 검토 결과, 목표 달성이 쉽지 않은 것으로 평가했다.

우선 270만 채 주택공급 계획에 위험요인이 적잖았다. 공급 확대를 위해서 서울을 포함한 수도권 중심의 정비사업 활성화가 관건이며, 이를 위해선 관련 법 개정 등이 필요하다. 하지만 야당이 다수를 차지하고 있는 국회 등 정치 위험 요인으로 인해 불투명성이 존재했다.

여기에 주택시장 침체로 시장 수요가 위축되는 것도 문제다. 민간사업자들의 사업 참여가 줄어들 수 있다는 의미로 풀이된다. 이를 위해선 사업성 보전을 위한 정책 차원의 조치가 요구되지만 시장 안정성 유지라는 목표와 상충할 수 있는 문제가 발생한다.

최근 논란이 거세지고 있는 1기 신도시 정비사업 활성화에도 걸림돌이 적잖다. 정부는 ‘공간 재창출’ 수준의 마스터플랜을 세워 추진하겠다는 방침을 밝혔다. 하지만 사업 추진 과정에서 기존주택을 철거하면서 발생할 대규모 이주 수요로 우려되는 주택시장 불안문제를 해결하기가 쉽지 않다.

1기 신도시 중심의 정비사업 활성화가 불러올 형평성 논란도 선결과제다. 1기 신도시와 비슷한 시기에 입주한 지역의 공동주택에 대한 고려가 없다면 주거수준과 주거환경의 적절한 형평성 유지가 깨질 수밖에 없다.

권 연구위원은 “(1기 신도시 정비사업이) 서울 등 주요 인구 집중지역의 인구 분산 기능을 맡을 수 있는지, 아니면 인구 분산 기능은 미미하면서 오히려 2,3기 신도시와 경합하며 1기 신도시 집중만 가속화할 우려는 없는지 등 다양한 경우 수에 대한 대비와 보완책이 고려돼야 할 것”이라고 지적했다.


황재성 기자 jsonhng@donga.com