전셋값 8% 올려 이미 재계약?…“3% 돌려받을 수 있다”

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31일부터 임대차3법 중에서 계약갱신청구권제와 전월세상한제가 시행돼 세입자(임차인)는 전세계약 만료 6개월~1개월(12월10일부터는 6개월부터 2개월)전 까지 계약갱신을 요구할 수 있다. 증액한 전셋값은 직전 전셋값의 5%를 넘을 수 없다. 또 기존 임대차 계약이 전세인 경우 세입자가 계약갱신권을 행사하면 월세로 전환할 수 없다. 다만 세입자가 수용하면 가능하다.

이에 따라 집주인과 세입자는 복잡한 임대차법이 실제 거래에 어떻게 적용되는지 관심이 쏠리고 있다. <뉴스1>은 달라지는 임대차 시장의 궁금증을 주요 사례로 꾸렸다.

◇세입자는 2년짜리 전세계약을 1번 더 연장 가능

전세을 연장하려는 세입자A의 전세계약이 끝나는 시점은 11월5일이다. 임대차기간이 끝나기 6개월 전인 5월5일부터 1개월 전인 10월5일까진 집주인B에게 내용증명이 가능한 방법으로 뚜렷하게 계약연장(갱신)을 희망해야 한다. 다만 법 개정에 따라 12월10일 이후부터는 6개월 전부터 2개월 전으로 한 달 단축된다. 임대차법이 시행되는 31일부터 갱신청구는 세입자의 권리다. 그러나 계약기간은 최소 1개월 이상 남아 있어야 해 7월31일부터 8월31일 사이 계약이 끝나면 권리가 인정되지 않는다.

◇법 시행 전 집주인이 다른 세입자와 한 계약엔 갱신청구 안돼

법 시행 전에 집주인B가 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 다른 세입자와 새 계약을 맺는다면 예외적으로 기존 세입자A의 갱신권한을 인정하지 않는다. 다만 집주인B는 법 시행 이전에 제3자와 계약을 맺었다는 것을 입증해야 한다.

◇전셋값 8% 인상한 재계약도 3% 돌려받을 수 있다

세입자A가 이미 8% 전셋값 인상을 담은 재계약을 맺은 뒤에도 5% 임대료 증액상한을 요구할 수 있다. 그러나 돈을 이미 준 경우는 복잡해질 수 있다. 이 경우 세입자A는 5% 이상 올린 금액을 그대로 받아들이고, 계약기간 만료 시점(계약종료 2개월 전)에 계약갱신청구권을 행사할 수도 있다. 즉 5% 미만으로 조정하거나 기존 계약을 유지하면서 계약이 끝날 때 갱신권을 행사해 상향한 금액을 받을 수 있다.

◇계약갱신 땐 전세의 월세 전환 요구 못 해

개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 같은 조건이어야 한다. 전세의 월세 전환도 물론 안 된다. 세입자가 수용한다면 가능하다. 이때도 5% 증액 상한은 지켜야 한다. 전세에서 월세로 전환할 때 계산법은 ‘(전세 × 전환율) ÷ 12개월’이다. 전환율이 4% 이하인 만큼 세입자A의 3억원 전세를 순수 월세로 돌린다면 월세 100만원이 된다. 월세로 전환할 때는 ‘(월세 × 12개월) ÷ 전환율’로 계산하면 된다.

◇집주인과 존비속이 거주하면 갱신청구 불가

집주인B나 물론 B의 직계존비속이 거주하는 경우 등 가능하다. 세입자가 고의도 주택 일부 등을 파손했을 경우도 가능하다. 이때 집주인B의 허위거주로 세입자가 갱신청구권을 거절당한 경우엔 손해배상을 청구할 수 있다. 손해배상액은 계약 체결 시 임대인과 임차인 간 합의한 금액이 우선한다. 계약 체결 시 합의금도 특약조항에 넣는 것이 세입자에게 유리하다. 합의가 이뤄지지 않을 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액으로 한다. 이 밖에 집주인은 계약갱신청구권을 행사한 임차인 거주 주택도 매도할 수 있다.

◇5% 증액분 전세추가대출 땐 집주인 동의는 필요 없어

갱신청구 시 오른 5% 전셋값은 어떻게 할까. 세입자A는 은행권에 기존 전세대출에 더해 추가대출을 받을 수 있다. 주택도시보증공사(HUG) 규정 등에 따르면 전셋값의 증가액에 대한 추가대출에선 단순히 공시송달에 의한 통지 절차만 있다. 이에 따라 집주인B가 전셋값을 올려놓고 그 증가액의 세입자A의 대출을 막는 방법은 통하지 않는다.


(세종=뉴스1)