마냥 집값 떨어지기 기다리지 말라[고준석의 실전투자]
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수
입력 2020-05-29 03:00 수정 2020-05-29 05:24
부동산 투자성공 다섯가지 전략
세금 걱정에 내집마련 주저 말고… 임대수익률에 현혹된 투자 안돼
‘묻지마 투자’ 아닌지 곱씹고… 1채라도 제대로 된 투자를
누구나 자신만의 자산관리 방법이 있다. 하지만 부동산 투자에 실패한 사람들은 분명 자신만 놓치는 게 분명 있다. 그래서 지인들에게 절대적으로 의존해 가며 부동산을 소개받고 ‘묻지 마 투자’에 나선다. 물론 이런 투자가 성공할 수도 있지만 실패 위험이 더 크다는 점을 명심해야 한다. 문제는 실패하고도 원인을 제대로 파악하고 못하는 데 있다. 내 집 마련과 부동산 투자를 제대로 하기 위해 꼭 짚어봐야 할 다섯 가지를 정리했다.
첫째, 나만 집값이 더 떨어지길 기다리는 건 아닌지 되돌아보자. 시장경제원리로 보면 상품 가격이 오를 때보다 가격이 떨어질 때 매수하는 게 원칙이다. 하지만 대다수 실수요자는 반대로 움직인다. 아파트 가격이 하락할 때 내 집 마련을 미루며 가격이 더 떨어질 때까지 기다린다. 미분양된 아파트는 외면해 버린다. 반대로 아파트 가격이 상승하기 시작하면 내 집 마련에 적극 나선다. 그런데 내 집 마련은 가격이 떨어질 때, 즉 매수자 우위 시장에서 하는 게 좋다.
둘째, 세금 걱정 때문에 내 집 마련을 주저하는 건 아닌지 따져보자. 부동산을 구입하면 취득·등록세, 부가가치세 등 세금이 반드시 따라붙는다. 재산세와 종합부동산세, 임대소득세 등 보유세도 내야 한다. 처분 시 부과되는 양도세와 증여세, 상속세까지 고려해야 한다. 물론 주택을 보유하거나 처분할 때 절세 방법을 찾아야 한다. 하지만 내 집 마련을 하기 전부터 세금 걱정 때문에 매수에 나서지 못하는 경우가 있다. 세금은 내 집 마련 이후에 생각해도 늦지 않다.
셋째, 임대 수익률에 현혹돼 투자한 건 아닌지 생각해 보자. 부동산 투자의 핵심은 자본수익, 즉 시세차익이다. 물론 보너스로 임대수익이 생기면 더 좋지만 자본수익이 임대수익보다 더 중요하다. 예컨대 연간 6%의 임대수익을 올릴 수 있다는 데 솔깃해 2억 원짜리 상가를 분양받았다고 치자. 월세 100만 원을 매월 꼬박 받는다면 임대 수익률은 6%가 되지만 상가 처분 시 매매시세가 떨어졌다면 자본수익은 없고 손실을 감당해야 한다. 그 손실액이 크다면 괜찮은 임대 수익률을 올리고도 실패한 투자가 될 수 있다.
넷째, 자신만 부동산에 ‘유혹’당해 투자하는 건 아닌지 곱씹어 보자. 내 집 마련뿐만 아니라 상가 투자 시에도 유혹당하면 실패할 확률이 높아진다. 이런 사례 대다수는 지인들이 부풀려서 소개해주는 부동산에 ‘묻지 마 투자’를 하는 경우다. 심지어 길거리에서 건네주는 전단에 혹해 투자에 나서는 경우도 있다. 이렇게 이성을 상실하는 순간 부동산 투자는 실패한다.
세금 걱정에 내집마련 주저 말고… 임대수익률에 현혹된 투자 안돼
‘묻지마 투자’ 아닌지 곱씹고… 1채라도 제대로 된 투자를
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수
자영업자 A 씨(47)는 내 집을 마련하기에 앞서 상가 4곳에 투자했다가 모두 실패했다. 지인의 말만 듣거나 시장 분위기를 좇아 상가에 투자한 탓이었다.누구나 자신만의 자산관리 방법이 있다. 하지만 부동산 투자에 실패한 사람들은 분명 자신만 놓치는 게 분명 있다. 그래서 지인들에게 절대적으로 의존해 가며 부동산을 소개받고 ‘묻지 마 투자’에 나선다. 물론 이런 투자가 성공할 수도 있지만 실패 위험이 더 크다는 점을 명심해야 한다. 문제는 실패하고도 원인을 제대로 파악하고 못하는 데 있다. 내 집 마련과 부동산 투자를 제대로 하기 위해 꼭 짚어봐야 할 다섯 가지를 정리했다.
첫째, 나만 집값이 더 떨어지길 기다리는 건 아닌지 되돌아보자. 시장경제원리로 보면 상품 가격이 오를 때보다 가격이 떨어질 때 매수하는 게 원칙이다. 하지만 대다수 실수요자는 반대로 움직인다. 아파트 가격이 하락할 때 내 집 마련을 미루며 가격이 더 떨어질 때까지 기다린다. 미분양된 아파트는 외면해 버린다. 반대로 아파트 가격이 상승하기 시작하면 내 집 마련에 적극 나선다. 그런데 내 집 마련은 가격이 떨어질 때, 즉 매수자 우위 시장에서 하는 게 좋다.
둘째, 세금 걱정 때문에 내 집 마련을 주저하는 건 아닌지 따져보자. 부동산을 구입하면 취득·등록세, 부가가치세 등 세금이 반드시 따라붙는다. 재산세와 종합부동산세, 임대소득세 등 보유세도 내야 한다. 처분 시 부과되는 양도세와 증여세, 상속세까지 고려해야 한다. 물론 주택을 보유하거나 처분할 때 절세 방법을 찾아야 한다. 하지만 내 집 마련을 하기 전부터 세금 걱정 때문에 매수에 나서지 못하는 경우가 있다. 세금은 내 집 마련 이후에 생각해도 늦지 않다.
셋째, 임대 수익률에 현혹돼 투자한 건 아닌지 생각해 보자. 부동산 투자의 핵심은 자본수익, 즉 시세차익이다. 물론 보너스로 임대수익이 생기면 더 좋지만 자본수익이 임대수익보다 더 중요하다. 예컨대 연간 6%의 임대수익을 올릴 수 있다는 데 솔깃해 2억 원짜리 상가를 분양받았다고 치자. 월세 100만 원을 매월 꼬박 받는다면 임대 수익률은 6%가 되지만 상가 처분 시 매매시세가 떨어졌다면 자본수익은 없고 손실을 감당해야 한다. 그 손실액이 크다면 괜찮은 임대 수익률을 올리고도 실패한 투자가 될 수 있다.
넷째, 자신만 부동산에 ‘유혹’당해 투자하는 건 아닌지 곱씹어 보자. 내 집 마련뿐만 아니라 상가 투자 시에도 유혹당하면 실패할 확률이 높아진다. 이런 사례 대다수는 지인들이 부풀려서 소개해주는 부동산에 ‘묻지 마 투자’를 하는 경우다. 심지어 길거리에서 건네주는 전단에 혹해 투자에 나서는 경우도 있다. 이렇게 이성을 상실하는 순간 부동산 투자는 실패한다.
다섯째, 자신이 보유한 부동산 ‘숫자’에 집착하는 건 아닌지 점검해 보자. 벤저민 프랭클린은 ‘지금은 굴뚝 두 개를 만드는 것보다 아궁이 한 개의 불을 꺼뜨리지 않는 게 중요하다’고 했다. 부동산 역시 여러 곳에 투자한다고 좋은 게 아니다. 1개라도 제대로 투자하는 것이 중요하다. 그러나 부동산 수집이 취미인 듯 숫자에만 집착하며 투자하는 경우가 있다. 부동산은 미래가치가 담보돼야 한다. 미래가치가 없는 부동산은 당장 처분해야 한다.
고준석 동국대 법무대학원 겸임교수
비즈N 탑기사
- 백일 아기 비행기 좌석 테이블에 재워…“꿀팁” vs “위험”
- 최저임금 2만원 넘자 나타난 현상…‘원격 알바’ 등장
- “배우자에게 돈 보냈어요” 중고거래로 명품백 먹튀한 40대 벌금형
- 이렇게 63억 건물주 됐나…김지원, 명품 아닌 ‘꾀죄죄한’ 에코백 들어
- 상하이 100년간 3m 침식, 中도시 절반이 가라앉고 있다
- 김지훈, 할리우드 진출한다…아마존 ‘버터플라이’ 주연 합류
- “도박자금 마련하려고”…시험장 화장실서 답안 건넨 전직 토익 강사
- 몸 속에 거즈 5개월 방치…괄약근 수술 의사 입건
- 일본 여행시 섭취 주의…이 제품 먹고 26명 입원
- “1인 안 받는 이유 있었네”…식탁 위 2만원 놓고 간 손님 ‘훈훈’
- 1인 가구 공공임대 ‘면적 축소’ 논란…국토부 “면적 기준 폐지 등 전면 재검토”
- 삼성, 세계 첫 ‘올인원 AI PC’ 공개
- “인구감소로 집값 떨어져 노후 대비에 악영향 줄수도”
- [머니 컨설팅]사적연금 받을 때 세금 유불리 따져봐야
- “만원으로 밥 먹기 어렵다”…평균 점심값 1만원 첫 돌파
- 고금리-경기침체에… 개인회생 두달새 2만2167건 역대 최다
- “한국판 마리나베이샌즈 막는 킬러규제 없애달라”
- 직장인 1000만명 이달 월급 확 준다…건보료 ‘20만원 폭탄’
- 엘리베이터 호출서 수령자 인식까지… ‘배송 로봇’ 경쟁 본격화
- 연체 채권 쌓인 저축銀, 영업 축소… 수신잔액 26개월만에 최저