‘풍선효과’ vs ‘세 부담’ 엇갈린 수도권 집값 전망…하반기 분수령

뉴시스

입력 2020-01-28 06:06:00 수정 2020-01-28 06:06:00

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정부 산하 공기업 '감정원'은 0.8% 상승
민간 연구기관 '주산연'은 0.8% 하락 예측
감정원 "대출규제·보유세 강화로 매수 위축"
주산연 "상한제·양도세 중과 유예 종료시점이 변곡"



올해 수도권 집값 전망에 대한 정부 산하 공기업과 민간 연구기관의 분석이 서로 엇갈려 시장의 관심이 모아지고 있다.

양쪽 모두 올해 부동산 시장은 상반기보다는 하반기에 방향성이 판가름 날 것으로 예상하고 있다.

하지만 시각차가 커서 어느 쪽의 분석이 들어 맞을지 주목 받고 있다. 한 쪽은 보유세 부담 강화에 따른 급매물이 속출하면서 수도권 집값이 하향 안정세를 나타낼 것으로 기대하는 반면, 다른 한 쪽은 매물 부족과 풍선효과에 따른 급등세가 나올 것으로 보고 있다.


28일 한국감정원에 따르면 감정원 부동산연구원은 최근 ‘2020년 부동산 시장 전망 세미나’를 통해 올해 수도권 집값이 0.8% 하락할 것이라는 전망을 내놨다.

감정원은 국토부 산하로 정부의 부동산 정책을 위한 공시 및 통계·정보 생산과 조사·관리 업무를 수행하는 공기업이다.

만약 감정원의 전망이 들어 맞는다면, 수도권 주택 가격은 2013년(-1.12%) 이후 7년만에 하락세로 돌아설 전망이다.

다만 이는 앞서 발표된 민간 연구기관의 견해와는 온도차가 있다.

주택산업연구원에서 지난달 발표된 수도권 집값 전망치는 0.8% 상승으로, 양 기관의 전망이 대척점에 있다. 이 연구기관은 국토부 산하단체인 한국주택협회, 대한주택건설협회, 대한주택보증공사가 공동 출현해 1994년 설립한 민간연구기관이다.

감정원은 내년 수도권 집값 하향 전망의 근거로 지난해 12·16 부동산대책에 따른 매수심리 위축을 들었다.

12·16 대책은 고가주택을 활용한 자금조달이나 편법 증여, 신규 담보대출을 차단하는 한편, 고가 주택을 중심으로 보유세 부담을 크게 늘리는 효과를 낼 전망이다.

특히 비단 올해에만 영향력을 발휘하는 것이 아니라 갈수록 세금 부담이 커진다는 점에서 강력한 힘을 발휘할 것으로 내다봤다.

감정원에 따르면 향후 3년간 고가 주택의 보유세 부담수준은 현 시세의 3~4% 수준으로, 오는 2022년 기준 서울 지역 보유세는 1주택당 최대 2300만원까지 늘어날 수 있다. 감정원이 2020년 이후 공시가격이 최근 2년(2018~2019년) 상승률 만큼 올랐다고 가정하고 시뮬레이션한 결과다.

감정원 김성식 부동산연구원장은 “2020년 주택 매매시장은 12·16대책에 따라 고가주택시장을 중심으로 투자심리가 위축되면서 상승했던 주택가격을 뒷받침할 동력이 약화될 것”이라면서 “하반기 이후 보유세 추가부담이 가시화되면서 본격적인 주택매매가격 조정이 이뤄질 것”이라고 말했다.

주산연의 분석은 조금 다르다.

주산연은 올해 서울 등 수도권 집값이 작년 하반기 수준의 급등세를 나타내지는 않을 것으로 보고 있지만 여전히 부동산 시장을 자극할 재료들이 풍부할 것으로 보고 있다.

서울로 진입하려는 대기수요가 꾸준하고, 민간택지 분양가 상한제 발표 이후 공급 부족에 대한 불안심리가 확산 중이다. 또 학군 수요, 풍부한 시중유동성 등은 언제든 집값 상승을 불러올 수 있을 만한 변수다.

특히 12·16대책에 담긴 다주택자 장기보유 주택의 양도소득세 중과 유예 기간 이후에 닥칠 시장의 변화에 대한 우려도 제기했다.

정부는 내년 6월말까지 다주택자가 조정대상지역 내 장기(10년 이상) 보유 주택을 매각하는 경우 양도소득세 중과 대상에서 배제하기로 했다. 현재 1주택자의 경우 1년 이상 보유할 경우 양도소득세를 계산할 때 기본세율(6~42%)을 적용하는 데, 2주택자는 10%포인트(p), 3주택자 이상은 20%p의 세금이 추가돼 다주택자들의 주택 매매에 나서지 않는 데 원인을 제공했다.

이 같은 한시적 유예 방침에 일부 다주택자들의 매물이 출회할 가능성이 있지만 장기 보유 주택으로 대상이 한정적인 데다, 부담부 증여 등 가족 간 증여를 통해 세금 부담을 줄이려는 움직임도 나타날 것으로 보여 급매물 증가에 따른 하방 압력을 상쇄할 가능성도 있다.

오히려 한시적 유예가 종료된 이후에는 시중에 나왔던 매물을 회수하는 등 규제에 따른 ‘풍선효과’가 나타나면서 매물 잠김 현상이 심화되고, 그 결과 집값이 다시 급등할 수 있다는 우려를 제기하기도 한다.

주산연은 “분양가상한제 유예와 다주택자 한시적 양도세 중과 배제가 종료되는 2분기가 내년 주택시장의 변곡점이 될 것”이라고 진단해 견해차를 드러냈다.

[서울=뉴시스]


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