[고준석의 실전투자]건물있는 땅만 살땐 ‘관습법상 법정지상권’ 살펴야

토지-건물 소유자 다르게 된 경우 철거 특약 없으면 건물 소유자 취득
①토지-건물 처분시 동일인 소유
②매매 기타 사유로 소유자 변동
③당사자간 건물 철거 합의 없어야
성립 위한 세 가지 요건 살펴보길

고준석 제이에듀투자자문 대표

회사원 A 씨는 땅 매수를 위해 알아보러 다니던 중 경매로 나온 땅을 발견했다. 땅을 둘러보니 토지 왼편에 컨테이너가 있었다. 동네 사람에게 물어보니 임차인이 농기계 보관을 위해 설치했다고 한다. 권리분석을 해본 결과 1순위 가압류, 2순위 가압류, 3순위 경매개시결정(강제경매) 순이었다. 모든 권리는 경매로 소멸하는 것으로 판단된다. 그런데 매각물건명세서에는 법정지상권이 성립할 수 있다는 내용이 있었다. 법정지상권이 어떤 것인지 알지 못한 A 씨는 땅을 매수해야 할지 고민이 생겼다.

법정지상권은 토지 위의 지상물을 소유하기 위해 그 토지를 사용할 수 있도록 법률로 보장하는 권리다(민법 제366조 참조). A 씨 사례는 판례에 의해 법정지상권과 비슷한 권리가 인정되고 있는 관습법상 법정지상권이다. 관습법상 법정지상권은 토지와 건물이 같은 소유자에게 속했다가 그중 어느 하나가 매매 기타 사유로 소유자가 다르게 된 경우에 건물을 철거하기로 한 특약이 없으면 건물 소유자가 취득하는 지상권이다. 소유권의 권능 일부를 제한하는 제한물권(근저당권, 전세권 등)의 존재를 전제하지 않는다는 점에서 법정지상권과 다르다.

관습법상 법정지상권에 관해서 특별한 사정이 없으면 지상권에 관한 규정이 준용된다. 특히 관습법상의 법정지상권의 존속기간에 대해서도 당사자 사이에 따로 정하지 않은 때에는 지상권의 규정에 따른다(대법원 2013다43335 참조). 지상권의 최단 존속기간은 ①석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년 ②전호 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년 ③건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년으로 한다(민법 제280조 참조). 지료(토지사용료)는 당사자 사이에 협의되지 않으면 법원의 결정에 따르면 된다.

관습법상 법정지상권이 성립하려면 세 가지 요건에 맞아야 한다. 첫째, 토지와 건물 중 어느 하나가 처분될 당시에 동일인 소유여야 한다(대법원 95다9075 참조). 이때 토지 위의 건물은 등기된 건물이나 미등기 또는 무허가 건물도 무방하다. 둘째, 토지와 건물의 소유자가 매매 기타 사유로 소유자가 달라져야 한다(대법원 98다64189 참조). 기타 사유란 증여를 비롯해 대물변제, 공유물분할, 귀속재산의 불하, 강제경매, 공매를 의미한다. 셋째, 당사자 사이에 건물을 철거한다는 특약이 없어야 한다(대법원 98다58467 참조). 당사자 사이에 건물 철거에 관한 합의가 있으면 관습법상 법정지상권은 성립할 수 없다는 뜻이다. 그런데 토지만을 타인에게 매매 또는 증여하고 기존 건물을 철거하고 건물을 다시 신축하기로 합의한 경우, 토지를 계속 사용하는 것으로 보기 때문에 관습법상 법정지상권은 성립한다(대법원 98다58467 참조).

매매로 관습법상 법정지상권이 성립하는 경우, 소유자가 달라지는 시점은 소유권 이전 등기를 마친 때다. 하지만 강제경매에 의해 관습법상 법정지상권이 성립될 때는 매각대금을 완납한 때가 아닌 압류의 효력이 발생한 시점을 기준으로 한다. 즉, 경매개시결정(강제경매) 시점을 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지를 판단한다(대법원 2010다521401 참조). 본 사례의 경우에는 경매개시결정 시점의 토지소유자와 컨테이너의 소유자가 다르기 때문에 관습법상 법정지상권은 성립할 수 없다. 따라서 경매로 나온 땅이 사용 목적에 부합한다면 매수해도 좋다.



고준석 제이에듀투자자문 대표