대출 1억 넘으면 ‘DSR 40%’ 적용…대출한도 늘리는 꿀팁은?

서울시내 한 은행의 대출 창구 모습.© News1

이달부터 소득기준 대출규제인 ‘차주별 총부채원리금상환비율(DSR)’이 3단계로 강화되면서 차주들의 걱정이 커지게 됐다. 총대출액이 1억원만 넘어도 DSR 규제에 묶여 대출한도가 줄어들기 때문이다. 전체 차주 3명 중 1명이 이 규제에 묶이게 된다.

금융권 관계자들은 당장 차주의 대출한도에 영향이 불가피한 만큼 하반기 이사 계획 등이 있다면 미리 자금계획을 점검할 것을 권한다. 줄어드는 대출한도를 조금이라도 만회하려면 장기 분할상환 대출 등을 적절히 활용해 연간 원리금 부담을 낮추는 것도 방법이 될 수 있다. 다만 금리가 오르면 대출한도도 영향이 생길 수 있어 시장 상황을 꼼꼼히 살펴야 한다.

3일 금융당국과 금융권에 따르면 이달 1일부터 전 금융권에서 ‘차주별 DSR 3단계’ 규제가 본격적으로 시행됐다.

‘차주별 DSR’이란 차주의 연소득에서 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다. 기존에는 2억원 초과 대출자(2단계)에 대해서만 규제가 적용됐으나, 7월부터는 총대출액이 1억원만 넘어도 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%(은행권 기준, 비은행은 50%)를 넘으면 추가 대출을 받을 수 없게 됐다.

다만 전세대출과 중도금대출, 소액 신용대출 등 서민 주거·생계와 밀접한 대출은 DSR 적용에서 제외된다.

금융위원회는 “상환능력 중심의 대출 관행의 확고한 정착을 유도해 과도한 대출로부터 차주를 보호하고, 가계부채 리스크를 관리하기 위해 DSR 3단계를 추진하게 됐다”고 밝혔다.

금융위에 따르면 전체 차주의 29.8%, 전체 대출의 77.2%가 규제 대상이 될 것으로 추산된다. 대출자 3명 중 1명이 DSR 규제에 묶이는 셈이다.

연소득이 5000만원인 차주가 DSR 40%가 적용되면 연간 원리금이 2000만원을 넘으면 대출이 제한된다. 원리금이 소득의 40%를 넘을 수 없기 때문이다. 30년 만기(연 4% 금리)로 주담대를 이용할 경우 최대 3억4800만원까지만 대출을 받을 수 있다. 이용 중인 신용대출 등이 있다면 대출한도는 더 줄어든다. 정부는 생애최초 주택 구입자에게 LTV를 최대 80%까지 허용해주기로 했으나, DSR 강화로 일부 차주는 LTV 완화 혜택이 무용지물이 될 수도 있다.

DSR 체제에서 줄어드는 대출한도를 늘리려면 연소득을 높이거나 연간 원리금 부담을 줄여 DSR을 낮춰야 한다. 최근 은행권에서 내놓은 만기 40년 이상 초장기 주택담보대출이나 10년 분할상환 신용대출 등이 대안이 될 수 있다.

위에서 예를 든 차주가 대출만기를 40년으로 늘리면 3억4800만원 대출금에 대한 연간 원리금이 2000만원에서 1745만원으로 줄어들고 DSR도 40%에서 34.9%로 내려간다. 이에 따라 대출한도가 5000만원 더 늘어나면서 최대 4억 원까지 대출받을 수 있게 된다.

신용대출을 장기 분할상환 방식으로 전환해도 대출한도가 늘어나는 효과를 기대할 수 있다. 현재 만기 일시상환 방식인 신용대출은 DSR 산정 시 일괄적으로 만기 5년이 적용된다. 신용대출을 5000만원(연 5% 금리) 이용 중이라면 DSR 산정 시 연간 원리금이 1130여만원으로 반영된다. 반면 10년 분할상환 신용대출로 전환하면 실제 만기 10년이 적용돼 DSR 산정 시 연간 원리금은 630여만원으로 절반가량 줄어든다. 원리금 부담이 줄어든 만큼 주담대를 추가로 더 이용할 수 있게 된다.

금융당국은 이와 함께 소득이 적은 청년층의 경우 대출이 과도하게 제약되지 않도록 DSR 산정 시 장래소득을 최대한 반영하는 방안을 하반기 중 확정해 대출한도를 늘려주기로 했다.

한편 금리 상승기엔 대출이자가 오를 경우 원리금 부담이 늘면서 대출한도가 줄어들 수 있는 만큼 대출 시점에 따른 금리 변화 추이도 잘 살펴야 한다.

금융권 관계자는 “DSR 3단계가 본격적으로 시행돼 차주별 상황에 따라 대출한도에 변동이 있을 수 있는 만큼 이사 계획 등이 있다면 자금계획을 미리 점검해야 한다”며 “대출한도에 영향을 미칠 수 있는 대출만기나 소득, 금리 등의 변수를 잘 살펴봐야 한다”고 말했다.

(서울=뉴스1)