[Q&A]집 가졌다 판 무주택자, LTV 80% 적용 안된다

오는 3분기부터 생애 최초 주택구입자에 대한 주택담보대출비율(LTV)이 최대 80%까지 늘어나고 대출한도가 6억원으로 확대된다.

생애최초 주택구매자 혜택을 받기 위해서는 세대 구성원 모두가 과거 주택을 소유한 적이 없어야 한다. 과거 주택을 소유했다가 처분해 무주택자인 자도 생애최초 주택구매자 대상이 될 수 없다.

다음은 ‘새 정부 가계대출 관리방향 및 단계적 규제 정상화 방안’에 대한 일문일답.

-생애최초 LTV 80%는 언제부터 적용하나

“대출규제 정상화 방안은 금융권 감독규정 개정을 거쳐 시행된다. 시행일인 올해 3분기 이후 신규대출 신청분부터 적용되나, 차주 보호를 위한 일부 예외가 존재할 수 있다. 규제시행일 이전 대출을 신청했으나, 아직 실행되지 않은 대출도 LTV 80% 적용이 가능하다. 시행일 이전에 분양권을 소유하고 시행한 이후 잔금대출을 받는 경우에도 생애최초 주택구매로 간주한다.”

-생애최초 주택구매자 범위는

“세대 구성원 모두가 과거에 주택을 소유한 사실이 없어야 한다. 과거 주택을 소유했다가 처분해 현재 무주택인 자는 생애최초 주택구매자가 아니다. 다만, 현행 무주택자 대상 서민·실수요자 LTV 우대 활용은 가능하다.”

-금융사들이 일률적으로 생애최초 주택구입자에게 LTV 80%까지 대출해주는 것인가

“금융사가 건전성 관리를 위해 지역·주택종류별 최대로 허용하는 LTV 비율은 80%보다 낮을 수 있다. 다만, 이럴 경우 모기지보험을 활용할 수 있다. 모기지보험은 대출기관에 차주의 주담대 채무불이행으로 인한 손실을 보상하는 상품이다. 현재 서울보증보험(SGI)에서 취급하고 있다. 금융사는 LTV 확대에 따른 추가 손실위험을 모기지보험을 통해 관리할 수 있고, 차주들은 금융사의 담보인정비율이 낮은 경우 모기지보험을 통해 추가로 대출할 수 있다. 모기지 보험료는 금융사가 부담하는데, 차주에게도 전가할 수 있다.”

-이번 규제 정상화에도 가계부채 건전성에 문제가 없나

“이는 가계대출 건전성을 위한 원칙을 유지하는 범위에서, 과도한 규제를 점진적으로 정상화하는 과정이다. 그간 엄격한 대출관리로 청년 등의 주거사다리를 과도하게 제약했던 만큼, 생초 LTV를 우선 완화했다. 1주택·다주택자는 부동산시장 상황, 상환능력심사 대출관행 여건을 고려해 정상화를 추진했다. 차주와 대출기관이 스스로의 판단·책임하에 합리적으로 의사결정을 하도록 했다.”

-LTV를 정상화해도 총부채원리금상환비율(DSR)로 대출이 제약되는 것 아닌가

“청년 등의 대출이 제약되지 않도록 DSR 제도를 합리적으로 개선했다. DSR 산정 시 장래소득 반영폭을 확대했다. 또 정부는 금융사들이 적극적으로 장래소득 인정기준을 활용하도록 유도하고 있다. 대출만기를 확대하는 것도 DSR 규제 완화에 도움이 된다.”

-DSR 장래소득 인정을 적용받기 위한 별도의 연령제한이 있나.

“장래소득을 인정받는 것이 유리하다고 판단되면 선택적으로 활용할 수 있다. 통계청 고용노동통계를 활용한 결과, 20~39세인 차주가 만기 10년 이상 대출을 받을 때 장래소득을 활용하는 것이 대출한도 확대에 유리한 것으로 나타났다. 이외에 개별 차주가 별도의 객관적 증빙자료를 제출하면 장래소득을 인정받을 수 있다”

-차주단위 DSR 3단계 적용 시점은

“7월 1일 이후 신규대출 신청분부터 적용된다. 신규대출 신청이 7월 1일 이후 이뤄졌더라도 대출에 필요한 의사결정이 7월 1일 이전에 발생한 경우 DSR 3단계가 적용되지 않는다. 또 6월 30일까지 부동산매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 사실을 증명했을 때도 해당 규제를 받지 않는다. 6월 30일까지 입주자모집 공고를 실시한 사업장에 대한 잔금대출도 규제를 적용하지 않는다.”

-생애최초 LTV 80%와 DSR 산정 시 장래소득 인정이 보금자리론과 적격대출에도 적용되는가.

“LTV 80% 완화는 보금자리론과 적격대출 모두 적용될 수 있다. 다만, DSR의 장래소득 인정은 DSR을 적용하고 있는 적격대출에만 해당한다.

-50년 만기 정책모기지는 누구나 이용할 수 있나.

”기본적으로 보금자리론·적격대출 지원대상에 해당돼야 한다. 50년 만기 정책모기지는 만 34세 이하 또는 7년 이내 신혼부부로 한정돼 운영할 예정이다. 만기가 길수록 전체 금리부담이 커지기 때문에 개인의 상환능력, 금리부담 등을 종합적으로 고려할 필요가 있다.

-안심전환대출 대환은 언제부터 가능한가

“주택가격 구간을 나눠 낮은 가격부터 순차적으로 접수·심사가 진행될 예정이다. 9월 중순부터 10월 초에 걸쳐 순차적인 접수가 진행되고, 접수 시점부터 최소 60일 이상의 심사 기간이 소요되므로, 11월 중·하순부터 대환이 시작될 계획이다.”

[서울=뉴시스]