‘재건축초과이익환수제’ 대대적 손질 나서나…입법조사처 보고서 발간

주요 재건축 단지가 몰려 있는 서울 강남구 압구정동 일대. 동아일보DB

새 정부가 규제혁신추진단을 구성하고, 규제심판제도를 도입하는 등 대대적인 규제 혁신을 예고하고 있다. 이런 가운데 재건축초과이익환수제도(이하 ‘재초환’)가 과도한 규제로 실효성을 거두지 못하고 있어 대대적인 손질이 필요하다는 정부 보고서가 나왔다.

국회입법조사처가 13일(어제) 발간한 보고서 ‘이슈와 논점-재건축초과이익환수제도의 쟁점과 논의과제’이다. 보고서에서 입법조사처는 재초환이 2006년 주택가격 안정과 사회적 형평을 목적으로 도입됐지만 재건축초과이익의 산정기준과 부과방식 등이 산정하는 과정에서 과도한 기준설정으로 논란을 사고 있다고 지적했다.

이어 도심 내 주거환경개선과 주택공급을 위해서 재건축사업은 지속적으로 진행돼야 한다며 재초환이 원활하게 시행되기 위해 재건축초과이익의 산정기준부터 산정방식, 배분방식에 이르기까지 전반적인 재검토가 필요하다고 강조했다.

윤석열 정부는 110대 핵심 국정과제를 통해 주택공급 확대 및 조기화를 위한 과제의 하나로 재건축 부담금 관련 제도를 합리적으로 조정하여 도심 공급을 촉진시키겠다는 방침을 정해 놓은 상태다. 따라서 입법조사처의 이같은 지적이 관련 정책 조정과정에 미칠 영향에 관심이 모아진다.

● 기준…초과이익 산정시점 늦춰라

14일 입법조사처 보고서에 따르면 재검토 대상은 ①산정기준에 해당하는 초과이익 산정시점 및 부과대상 ②산정방식을 보여주는 부담금 부과율 ③재건축부담금의 배분방식 등 3개 부문으로 나뉘어 있다.

우선 재건축초과이익 산정기준에서는 재건축사업 개시시점을 ‘추진위원회 승인일’에서 ‘조합설립 인가일’로 늦추는 방안이 제시됐다. 관련 법(재건축이익 환수에 관한 법률)에 따라 재건축부담금의 납부의무자가 재건축사업을 시행하는 조합으로 명시돼 있기 때문이다.

추진위원회는 재건축사업의 권리 및 의무의 주체가 아니고, 사업 추진을 위한 준비조직에 불과한 데도 추진위원회 승인일을 사업의 개시시점으로 규정하는 것은 불합리할 수 있다는 게 입법조사처의 판단이다.

조합원에 대한 재건축부담금 적용기준도 조정이 필요한 것으로 지적됐다. 현재는 부담금 총액을 전체 조합원수로 나누는 방식인데, 조합원별 주택의 보유 및 거주기간, 보유목적 등을 반영해서 정해야 한다는 것이다.

입법조사처는 이와 관련 헌법재판소가 “재건축사업 대상 주택 소유자가 ‘1가구 1주택자’에 해당하는 경우라면 그 소유자에게 투기목적이 있었다고 보기 어렵고, 재건축사업으로 얻는 이익도 ‘비정상적인 이익’이라고 단정할 수 없다는 점에서 ‘1가구 1주택자’나 ‘실거주 목적으로 장기간 주택 등을 보유한 자’에 대해 입법적 배려가 필요하다”고 판시한 점을 근거로 제시했다.

● 산정…부담금 부과율 낮춰라

재건축부담금 산정을 위해 적용되는 부과율(최대 50%)도 재조정이 요구됐다. 재건축초과이익이 부과대상 주택의 실현이익이 아닌 평가이익을 기준으로 산정된 것인 데다 부과율을 최대 25%까지 적용하는 개발부담금 등 유사 부담금과 비교했을 때 과도하다는 것이다.

10~50%의 누진방식으로 적용되는 부과율 체계도 검토 대상에 올랐다. 헌재가 “재건축부담금을 조세가 아닌 부담금에 해당한다”고 판단한 상황에서 세금처럼 누진방식을 적용하는 것은 문제가 있다는 것이다.

재건축부담금의 면제선(3000만 원)도 현실화할 필요가 있다는 지적도 나왔다. 2006년에 제도가 도입되면서 정해진 이후 15년 넘게 유지되면서 그동안의 주택가격 상승과 지역별 형평성이 반영되지 못하고 있기 때문이다.

● 배분…지자체 평가지표 바꿔라

배분방식과 관련해서는 재건축부담금이 주택가격 안정과 사회적 형평이라는 취지를 살릴 수 있는 대책 마련이 주문됐다.

현재는 징수된 재건축부담금은 국가에 50%, 특별시·광역시·도에 30%, 시·군·구에 20%가 각각 배분된다. 이 때 국가 지분(50%)은 국토교통부가 지자체의 요청을 받은 뒤 심사를 거쳐 다시 나눠준다.

이 과정에서 배분대상을 주거복지 격차 해소를 위해 광역시 및 기초 지자체 전체를 대상으로 할 것인지, 기금사용을 신청한 지자체만을 대상으로 할 것인지에 대한 논의가 필요하다는 것이다.

또 최저주거기준미달가구 비율이나 반지하·옥탑방 거주가구 비율 등 지자체별 주거복지 실태를 객관적으로 평가할 수 있는 양적지표 등을 평가항목에 반영할 것도 요구됐다.


황재성 기자 jsonhng@donga.com