주담대 ‘40년 만기’ 시대 열렸다…대출시 유의할 점은?

서울 시내의 은행 창구 모습.© News1

주요 시중은행들이 주택담보대출 ‘40년 만기’ 상품을 일제히 내놓으면서, 주담대 최장 만기가 기존 35년에서 40년으로 늘어나게 됐다. 대출 만기가 늘어나면 매달 은행에 내는 원리금 부담이 줄고, 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 줄어든 대출한도는 늘어나는 효과를 기대할 수 있다.

다만 대출 기간이 길어지면서 이자가 원금에 육박하거나 원금을 넘어서는 경우가 발생할 수 있고, 대출금리가 오르면 한도증액 효과는 줄어들 수 있기 때문에 차주별 상황에 맞춘 대출 전략이 필요하다.

22일 은행권에 따르면 우리은행은 지난 20일부터 주택담보대출의 최장 만기를 기존 35년에서 40년으로 늘렸 다. 원금·원리금 균등분할 상환방식을 대상으로 하며, 우리아파트론·우리부동산론(주택)·집단입주자금대출 상품 등에 적용한다.

우리은행까지 ‘주담대 40년 만기’ 대열에 합류하면서 5대 시중은행 모두 주담대 최장 만기를 40년으로 확대하게 됐다. 앞서 하나은행이 지난달 21일 가장 먼저 주담대 만기를 35년에서 40년으로 늘렸고, 신한은행과 NH농협은행, KB국민은행도 각각 이달 6일과 9일, 13일 주담대 만기를 40년으로 연장했다.

이처럼 은행들이 주담대 만기를 늘린 것은 금리 인상기에 대출자들의 상환 부담을 낮추고, 차주별 DSR 규제로 줄어든 한도를 일부 늘려 실수요층이 내 집 마련을 할 수 있도록 돕기 위해서다.

현재 연소득이 5000만원인 차주가 30년 만기(연 4% 금리)로 주담대를 이용할 경우 DSR 40%가 적용돼 최대 3억4800만원까지 대출을 받을 수 있다. DSR은 연소득에서 연간 원리금 총액이 차지하는 비율로, 은행권의 경우 40%를 넘지 못하도록 제한하고 있다. 이 상황에서 대출 기간을 40년으로 늘리면 매월 갚는 원리금이 줄어들면서 대출한도가 4억원으로 5000만원 이상 늘어나게 된다.

원리금 상환 부담이 줄어드는 효과도 있다. 4억원의 대출을 30년 만기, 연 4% 금리, 원리금 균등분할 조건으로 빌렸을 경우 매월 은행에 갚아야 하는 원리금은 약 191만원에 달한다. 그러나 대출만기를 40년으로 늘리면 원리금은 167만원으로 24만원 가량 줄어든다. 금리 상승기 차주들의 상환 부담을 낮추는 데 도움이 될 것으로 보인다.

반면 대출 기간이 늘면서 은행에 지불하는 이자가 그만큼 늘어나는 것은 유의해야 한다. 30년만기(연 4%)로 4억원을 빌릴 때는 총대출이자가 약 2억8748만원으로 원금의 약 72% 수준이지만, 40년 만기로 빌리면 총대출이자는 약 4억244만원으로 원금의 101% 수준까지 늘어난다. 이자가 원금보다 많아지는 상황이 발생하는 것이다.

또한 금리 상승기에 대출이자가 계속 오를 경우, 원리금 부담이 늘면서 대출한도가 줄어들 수 있는 만큼 대출 시점에 따른 금리 변화 추이도 잘 살펴야 한다. 연봉 5000만원 차주는 DSR 40% 제한에 따라 40년 만기, 연 4% 금리로 최대 4억원까지 빌릴 수 있는데, 대출금리가 연 5%로 1%p만 올라도 원리금 증가로 DSR 기준에 막혀 대출한도가 3억5000만원으로 5000만원 가량 줄어들게 된다.

은행권 관계자는 “상당수 고객이 당장의 대출 상환 부담을 줄이기 위해 대출 이용 시 최장 만기를 선택하는 경우가 많을 것으로 예상된다”며 “대출한도에 영향을 미칠 수 있는 소득, 금리 등의 변수를 잘 살펴, 차주별로 상황에 맞는 대출 전략을 짜야 한다”고 말했다.

(서울=뉴스1)