분양가 마찰·자재값 상승…서울 분양시장 안갯속

올해 초 계획됐던 서울지역 상반기 분양물량이 5월 기준 약 76% 줄어드는 등 공급 상황이 좀처럼 개선되지 못하고 있다. 서울 공급물량의 대부분을 정비사업이 차지하다보니, 일반분양 분양가 산정 과정에서 사업이 지연되는 경우가 상당수다. 공사비 증액을 두고 조합과 시공사 간 마찰도 불거지고 있다.

부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 지난 1월말 기준 서울지역 상반기 분양계획 물량은 24개 단지 9734가구였다. 하지만 5월 현재 1월부터 분양한 물량을 포함해 상반기 분양 계획 물량은 17개 단지 2350가구로 집계돼 75.9% 감소한 것으로 나타났다.

1월 당시에는 둔촌주공 재건축인 둔촌 올림픽파크 애비뉴포레(일반 4786가구), 동대문구 이문3구역(일반 1067가구), 은평구 센트레빌 파크프레스티지(일반 454가구) 등 정비사업 물량들이 상반기 중 분양을 계획하고 있었다. 하지만 이들 물량은 모두 기약 없이 일정이 미뤄진 상태다.

서울지역 분양물량의 80% 이상을 재개발, 재건축 등 정비사업이 차지하다보니 하반기 계획 물량의 공급도 낙관할 수 없다는 점이 문제다.

분양시장 최대어로 꼽혔던 둔촌주공 재건축 현장에서 타워크레인 철거되면서 최소 6개월 이상 공사 재개가 어렵게 됐다. 이 단지는 공사비 증액 문제로 조합과 시공사업단이 갈등을 빚다가 이 같은 사태까지 발생했다.

이문3구역은 시공사 교체 논란이, 이문1구역은 설계변경과 분양가 산정 등의 문제가 불거졌다. 센트레빌 파크프레스티지 역시 분양가와 조합 내부 문제로 일정이 연기된 상태다.

정비사업은 일반분양 분양가 산정 과정에서 사업주체인 조합과 시공사간, 사업주체인 조합과 주택도시보증공사(HUG) 등과의 마찰로 분양이 지연되는 일이 많다. 분양가상한제가 민간택지까지 확대되면서 정비사업 주체들은 사업 진행의 어려움을 호소해 왔다.

윤석열 정부도 당초 분양가상한제 손질을 공약했지만, 잘못 건드렸다간 자칫 분양가가 급등할 우려가 있어 쉽지 않은 상황이다. 건설 원자재값 인상도 문제다. 철근값은 넉달째 인상됐고 시멘트가격이 오르면서 레미콘 가격도 상승하고 있다.

이 같은 정황을 볼 때 서울 신규 분양 아파트들의 분양가는 갈수록 높아질 전망이다. 새 정부에서 분양가상한제를 어떻게 손 볼 것인지에 따라 상승폭이 달라질 뿐 정비사업 의존도가 높은 서울의 원활한 주택공급을 위해 분양가 인상은 불가피하다는 게 전문가들의 지적이다.

분양가가 인상되면 기존 아파트 가격도 높아질 것으로 보인다. 특히 희소성이 커지는 새아파트나 재건축이 임박한 노후단지 등이 상승이 주도한다는 분석이다. 하반기 도래하는 계약갱신청구권 만기로 전셋값도 오를 전망이다. 이 때문에 매수전환 수요가 증가하며 집값에 영향을 끼칠 수 있다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “서울 분양시장이 정비사업 중심으로 몰려 있는데다 현실과 다소 괴리가 있는 분양가상한제 확대 적용에 원자재값 인상까지 맞물려 서울 신규 아파트 공급은 힘든 상황이 이어질 것”이라며 “결국 서울지역 새 아파트는 희소성이 커지고, 가격도 우상향할 가능성이 높다”고 내다봤다.

[서울=뉴시스]