“6년치 상승분 더해 올릴까”…임대차법 2년 앞두고 전셋값 불안↑

28일 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 아파트 단지가 보이고 있다. 2022.4.28/뉴스1 © News1

올해 들어 안정세에 접어든 것처럼 보였던 서울 임대차 시장이 심상찮다. 수요가 늘고 공급은 줄며 전셋값이 다시 달궈질 조짐을 보이고 있다. 8월 임대차법 계약갱신청구권(갱신권) 사용 만료 매물이 쏟아지면 전셋값이 폭등할 수 있다는 우려도 함께 나온다.

9일 한국부동산원에 따르면 지난 1월 마지막주 -0.02%로 하락전환했던 서울 아파트 전셋값은 지난주(2일 기준) 13주 만에 보합으로 전환했다. 민간 조사기관인 부동산R114도 지난주(6일 기준) 서울 전셋값이 0.01% 올라 14주 만에 상승 전환했다고 밝혔다.

서울 전세는 봄 이사철과 전세자금 대출 재개 등 영향으로 그간 누적됐던 급매물이 소진되면서 상승세로 접어들었다. 수요도 다시 늘고 있다. 지난 2월 80선으로 내려앉았던 서울 아파트 전세수급지수는 5월 첫째주 94.7로 연중 최고치를 기록했다.

하지만 공급은 줄고 있다. 우선 입주 물량이 적다. 부동산R114에 따르면 올해 서울 아파트 입주물량(예정물량 포함)은 2만1417가구로 지난해(3만2689가구) 대비 34.48% 줄어든다. 2020년(4만9525가구)와 비교하면 절반도 안 된다.

전셋값 폭등의 주범으로 불리는 임대차3법이 또 한 번 시장을 요동치게 할 가능성도 제기된다. 7월 말 갱신권 도입 2년을 앞두고 일부 집주인들은 매물을 거두거나 호가를 높이는 분위기다.

갱신권을 사용하면 인상률이 5%로 제한되지만, 신규 계약은 제약 없이 시세 수준으로 올릴 수 있다. 최대 4년 전 전세 계약을 맺은 뒤 갱신권까지 사용한 임차인들은 대폭 오른 시세를 마주해야 해 부담이 커질 전망이다.

임대차법 시행 후 약 2년 만에 서울 아파트 평균 전셋값은 2억원 가까이 올랐다. KB부동산 월간 통계에 따르면 서울 아파트 평균 전셋값은 임대차3법이 시행된 2020년 7월 4억9922만원에서 지난달 6억7570만원까지 약 35.4%(1억7648만원) 급등했다.

부동산R114가 지난해 6월부터 올해 3월까지 신고된 서울 아파트 전월세 계약을 조사한 결과 신규 계약의 평균 보증금은 6억7321만원, 갱신계약은 5억1861만원인 것으로 나타났다. 약 1억5000만원 수준의 격차다. 집주인들은 갱신권 청구로 발생했던 전셋값 격차를 신규 계약에서 메울 것으로 예상된다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 “임대차3법으로 이번에 계약을 하면 거의 동일한 금액으로 4년간 임차를 줘야 하기 때문에 집주인으로서는 지난 2년간 못 올린 금액에 향후 4년간의 상승 금액을 모두 반영해 매물을 내놓을 것으로 전망된다”고 말했다.

당장 전세 시장 불안 조짐은 없지만, 이러한 흐름이 계속된다면 전셋값 상승 폭이 커져 시장 불안을 초래할 수 있다는 지적이 나온다. 금리 인상기에 전세자금대출 이자 부담이 높아져 전세보증금을 올리는 대신 일부 보증금을 월세로 전환하는 월세화 비율도 크게 높아질 것이란 관측도 나온다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “차기 정부는 민관이 합심해 양질의 임대주택 공급을 늘리고 민간임대시장에 대한 인센티브 부여와 계약 당사자 사이의 자율성과 유연함을 존중하는 방향으로 전셋값 안착을 꾀할 필요가 있다”고 말했다.

이에 새 정부는 임대차법 손질을 검토 중이다. 원희룡 국토교통부 장관 후보자는 인사청문회에서 임대차3법과 관련해 “폐지에 가까운 근본적 개선이 필요하다”는 입장을 밝힌 바 있다. 당장 폐지는 없겠지만, 여·야 정당과 정부의 논의를 통해 개선해야 한다고도 강조했다.

(서울=뉴스1)