부동산 공급, 李 ‘공공’ 尹 ‘민간’… 임대차법은 ‘유지’ vs ‘개정’

[3·9 대선 공약 줌인] 부동산
李, 공급 약속한 주택 311만채 중… 100만채 이상 공공 기본주택 구상
尹, 250만채 중 200만채 민간 공급… 재건축-재개발 규제 완화 적극적
대출규제-부동산 세제 완화는 비슷… 전문가 “구체적 실행안 빠져” 지적

다음 달 9일 대선은 ‘부동산 대선’으로 불릴 정도로 부동산 공약에 관심이 높다. 동아일보와 리서치앤리서치가 6일 실시한 설문조사에서 차기 정부가 바꿔야 할 현 정부 정책으로 부동산 정책을 꼽은 응답자가 전체의 49.6%로 가장 많았다.

대선을 한 달 앞두고 이재명 더불어민주당 대선 후보와 윤석열 국민의힘 대선 후보 등 양대 후보의 부동산 공약을 중간 점검했다. 이들의 공약은 주택 공급 확대와 대출·세금 규제 완화 등 큰 그림에서 대동소이하다. 하지만 공급 주체가 공공이냐 민간이냐 등의 공급 실현 방식이나 대출·세금 규제 완화의 속도나 폭에서 차이를 보인다. 특히 이들은 ‘공급 폭탄’에 가까운 물량을 내걸었지만 재원 마련 등 구체적인 실행 계획을 제시하지 않아 ‘숫자 경쟁’에 몰두한다는 지적도 나온다. 두 후보 지지율이 엎치락뒤치락하는 만큼 부동산 공약을 놓고 정치권 공방이 치열해질 것으로 보인다.

○ “공급 확대” 한목소리… ‘민간 vs 공공’ 갈려

이 후보는 311만 채, 윤 후보는 250만 채로 모두 대규모 공급 계획을 내세우고 있다. 이 후보는 당초 ‘250만 채 이상’을 공급하겠다고 했지만 윤 후보가 250만 채를 내세우자 기존 계획에 61만 채를 추가해 목표치를 올려 잡았다.

누가 당선되든 공약이 실현될 경우 현 정부가 공급하겠다고 한 물량(206만 채)을 훌쩍 뛰어넘는 수준으로, 경기 일산 분당 등 1기 신도시(약 30만 채)의 10배 안팎의 물량이 된다.

‘역대급 공급’이지만 공급 주도 주체는 차이 난다. 이 후보는 주택 공급량의 3분의 1이 넘는 100만 채 이상을 공공이 주도하는 기본주택으로 공급하려 한다. 기본주택 공급처로 △김포공항 주변 9만 채 △용산공원 및 주변 10만 채 △국공유지 2만 채 △1호선 지하화 8만 채 등을 발표했다.

반면 윤 후보의 공공 주도 공급물량은 역세권 첫 집(20만 채)과 청년원가주택(30만 채) 등 총 50만 채다. 나머지 200만 채는 민간 주도로 짓는다. 민간 재건축·재개발 규제 완화를 통해 200만 채를 공급하겠다는 것이다. 이를 위해 재건축 초과이익환수제 부담금 대폭 완화, 준공 30년 이상 아파트 정밀안전진단 면제 등을 공약했다.

전문가들은 두 후보가 공급 확대를 내건 것은 긍정적이지만 공급 방안이 현실적으로 가능할지 의문이라고 지적한다. 용적률 규제 완화가 대표적이다. 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원은 “역세권은 500% 이상 용적률이 가능하겠지만 재건축 단지에 500%를 적용하면 주거환경에 악영향을 줄 수 있다”고 했다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제정보센터 소장은 “두 후보 모두 숫자는 화려하지만 구체적 실행 방안이 언급되지 않았다”며 “3기 신도시에서 보듯 공급 계획이 현실화되려면 (주민 동의 등) 여러 절차가 필요해 임기 내 실현이 될지는 미지수다”라고 했다.

○ ‘대출규제·부동산 세제 완화’ 한목소리

부동산 세제는 두 후보 모두 문재인 정부보다 규제를 완화하는 공약을 내놨다. 다만 속도와 폭에서 차이가 난다. 양도소득세의 경우 이 후보는 다주택자에 대한 양도세 중과를 1년, 윤 후보는 2년을 각각 유예하겠다고 했다. 공시가격도 이 후보는 올해 보유세 산정에 지난해 공시가격을 적용하겠다고 밝혔고, 윤 후보는 2020년 수준으로 낮추겠다고 했다.

임대차법 개정을 두고서도 의견이 갈린다. 이 후보는 유보를, 윤 후보는 개정을 주장한다. 이 후보는 임대차법은 세입자 안정을 위해 필요한 것으로 초기 혼란은 일시적 문제라는 입장인 반면에 윤 후보는 당선시 가장 먼저 손볼 부동산 정책으로 임대차법을 꼽았다.

전문가들은 시장에서 매물이 풀리고 거래가 활성화되는 효과를 내려면 규제 완화의 폭과 속도가 중요하다고 지적한다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “문재인 정부에서 세 부담을 강화해 누가 당선되든 지금보다는 세 부담을 완화할 수밖에 없는 상황”이라며 “보유세가 대폭 오른 만큼 거래세를 더 확실하게 완화할 필요가 있다”고 했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “정부가 다주택자의 양도세를 중과했다가 다시 완화하는 것은 정책 일관성을 해친다”며 “다주택자를 무조건 부정적으로 볼 것인지 근본적으로 논의하고 이를 바탕으로 한 세제 개편이 필요한데 현 공약들에선 이런 점이 보이지 않는다”고 했다.

최동수 기자 firefly@donga.com
정순구 기자 soon9@donga.com