연중 ‘불장’에 집값 상승률 10% 돌파 가능성…2021년 부동산 총정리

서울 시내의 한 건물에 위치한 공인중개사 사무실 모습. 뉴스1

2021년을 2주 남짓 남겨두고 연중 고공행진을 거듭하던 부동산시장이 숨고르기에 들어가는 모습이다. 집값 상승률이 눈에 띄게 둔화되고, 일부 지역에서는 아파트값이 하락세로 바뀐 가운데 수도권 지역 아파트 매수심리도 얼어붙고 있다.

하지만 올 한 해 부동산시장은 말 그대로 근래 보기 드문 ‘불장(bull market·강세장)’의 연속이었다. 집값 상승률은 11월까지 9.6%로 지난해(5.4%)를 크게 웃돌면서 두 자릿수 기록을 넘보고 있다. 만약 10%를 넘는다면 관련 통계를 작성한 1986년 이후 6번째 대기록이 된다.

특히 수도권지역 아파트 값 상승세는 폭발적이었다. 정부가 공식통계로 잡는 한국부동산원이 매주 발표하는 주간시세동향에서 12월 2주차 기준으로 30% 넘게 폭등한 지역만 7곳에 달한다.

“부동산 문제는 자신 있다”며 집권 내내 20여 차례에 걸쳐 부동산 규제 중심의 대책을 쏟아냈던 정부가 임기를 2개월 남짓 앞두고 받아든 성적표 치고는 참담한 수준이다. 더 큰 문제는 이런 정책들로 인한 후유증이 상당 기간 지속될 가능성이 크다는 것이다.

● 집값 10% 진입 목전…6번째 대기록 가능성

부동산원에 따르면 올해 들어 11월까지 전국 집값 상승률은 9.6%로 집계됐다. 아파트와 연립, 다세대, 단독주택을 모두 합친 것이다. 12월 들어 둔화되고 있지만 올해 월간 집값 상승률이 0.6~1.0% 범위에서 움직인 점을 감안하면 10% 돌파 가능성은 매우 높다.

집값이 10% 이상 넘어선 경우는 부동산원이 집값 통계를 작성하기 시작한 1986년 이후 모두 5번에 불과하다. 우선 분당 일산 등 1기 신도시 건설의 직접적인 원인이 됐던 집값 폭등기였다. 즉 1988년(13.2%)과 1989년(14.6%), 1990년(21.0%)에 각각 10%를 넘으면서 부동산 문제가 최고 국정과제가 됐다.

이후 주택 200만 채 공급 등으로 안정세를 보였던 집값은 외환위기가 한창이던 1998년 12.4%가 떨어지기도 했다. 하지만 바로 회복한 뒤 가파른 상승세를 보이기 시작해 2002년(16.4%)에 4번째로 10%벽을 넘었다.

그리고 현 정부가 부동산정책을 벤치마킹한 노무현 정부 때인 2006년(11.6%)에 다시 10%를 넘어서면서 규제 일변도의 부동산 정책으로는 집값을 안정시킬 수 없다는 교훈을 남겼다.

● 30% 이상 폭등 지역 7곳, 두 자릿수 상승률은 수두룩

만약 올해 집값이 10%벽을 넘지 못하더라도, 이미 2006년 이후 15년 만에 최대 상승률을 달성하는 기록은 남기게 됐다. 심지어 올해 아파트 값이 전년 말 대비해서 떨어진 곳은 전국적으로 한 곳도 없는 진기록 수립도 가능할 것으로 보인다.

이런 불장(강세장)을 주도한 곳은 수도권 지역 아파트였다. 부동산원이 매주 공개하는 ‘주간 아파트 가격동향’에 따르면 12월 2주차(조사시점·12월13일) 기준으로 전국 평균 아파트값은 13.1% 상승한 가운데 수도권이 16.2% 올랐다.

특히 수도권 지역에서는 30% 이상 폭등한 곳도 7곳이나 됐다. 경기 의왕시가 무려 38.6%로 1위를 차지했고, 경기 시흥시가 37.2%로 2위에 랭크됐다. 이어 안양시 동안구(33.8%)-인천 연수구(32.9%)-안산시 단원구(32.5%)와 상록구(32.0%)-경기 군포시(31.6%)의 순으로 뒤를 이었다.

20% 이상 급등한 지역은 전국적으로 15곳이나 됐다. 경기(10곳)와 인천(3곳) 등 수도권을 중심으로 부산 해운대구(21.9%)와 제주시(23.4%)가 이름을 올렸다. 이밖에 10% 이상 두 자릿수 상승률을 보인 곳은 훨씬 더 많다.

● 당분간 계속될 후유증…세금·대출 부담↑ 정책신뢰도↓

이처럼 부동산시장이 불장을 이어간 데에는 넘치는 유동성과 함께 규제 일변도로 부동산정책을 펼친 정부의 판단 착오도 빼놓을 수 없다.

국토연구원과 한국주택금융공사·주택금융연구원 등 국책연구기관들이 올해 8월 국무총리실 산하 경제·인문사회연구원에 제출한 보고서에서 “현 정부의 부동산정책을 혼선과 실패”로 규정하고, “시장의 변화상을 간과한 채 기존의 규제·과세 중심의 부동산관을 답습했기 때문”이라고 평가했을 정도다.

문제는 이런 정책 혼선과 실패로 인한 후유증이 앞으로도 상당 기간 계속될 가능성이 크다는 점이다. 대표적인 것이 종합부동산세와 양도소득세를 둘러싼 각종 논란이다. 일각에서는 ‘세금 폭탄’이라며 비명을 지를 정도이다.

내년부터 강화될 대출 규제도 내 집 마련을 꿈꾸며 새 아파트를 분양받으려 하는 실수요자에게는 날벼락이 될 수 있다.

무엇보다 가장 아쉬운 점은 바닥에 떨어진 정책 신뢰도이다. 현 정부와 여당이 표심을 의식하고, 부동산 관련 정책을 규제와 완화를 오락가락하는 일을 반복하고 있기 때문이다.


황재성 기자 jsonhng@donga.com