부동산-주식 가치 급등… 효율적 자산 이전의 핵심은 ‘사전 증여’

한화생명

서울 송파구에 거주하는 김모 씨(59)는 최근 갖고 있던 부동산을 자녀에게 증여했다. 각종 규제로 ‘세금 먹는 하마’가 된 부동산이 처치 곤란 상태가 됐기 때문이었다. 김 씨는 “갖고 있자니 보유세가 문제고, 팔자니 양도소득세가 문제라 이러지도 저러지도 못하던 상황이었다”며 “증여세를 낸다고 하더라도 이익이 발생한다고 판단해 선택했다”고 말했다.

지난해 하반기(7∼12월) 이후 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산에 따른 초저금리 기조 등의 여파로 부동산, 주식 등 자산 가격이 가파르게 상승했다. 자산 가격과 함께 늘어난 게 바로 증여다. 한국부동산원에 따르면 올해 1분기(1∼3월) 전국 아파트 증여 건수는 2만2964건으로 2019년 1분기(1만5405건)와 비교해 49.1% 증가했다.

증여는 쉽게 말해 무상으로 자산 이전이 이뤄지는 것을 말한다. 한쪽이 무상으로 재산을 준다는 의사를 표시하고, 이를 상대방이 수락하면 계약이 성립된다. 증여는 비교적 쉽게 자산을 이전시키는 수단이라 주로 부모가 자녀에게, 친척이 다른 친척에게 등 가족끼리 이뤄지는 경우가 많다.

하지만 효율적인 증여는 쉽지 않다. 증여세 부담이 만만치 않기 때문이다. 증여세는 증여금액이 커질수록 부담이 커진다. 증여세는 △과세표준 1억 원 이하 10% △1억 원 초과∼5억 원 이하 20% △5억 원 초과∼10억 원 이하 30% △10억 원 초과∼30억 원 이하 40%의 세율이 적용된다. 30억 원을 초과하는 자산을 증여하면 최고세율 50%가 적용된다.

따라서 여러 세금의 세율을 비교해 가장 낮은 세율이 부과되는 쪽으로 계획을 잡는 게 좋다. 증여세율을 기준으로 보유세나 양도세가 그보다 높으면 자녀에게 증여를 미리 하는 게 유리하다. 양도세는 1년 미만 보유 시 70%, 1∼2년 미만 보유 시 60%의 높은 세율이 적용된다. 2년 이상 보유했다 하더라도 양도차익이 10억 원을 넘어서면 양도세율이 45%로 만만치 않다. 여기에 조정지역 3주택자라면 30%포인트가 가산될 수 있다.

예를 들어 양도차익이 10억 원을 넘고 조정지역 3주택자 이상이라면 양도세율 45%에 30%포인트가 가산돼 75%의 높은 세율을 적용받는 셈이다. 이 때문에 증여세율과 양도세율을 비교해 합리적인 의사결정을 하는 게 필요하다.

부동산은 매도할 때 납부하는 양도세 이외에도 보유 시 납부하는 재산세와 종합부동산세가 있다. 특히 3주택자 또는 조정지역 2주택자는 일반세율보다 세율이 높아진다. 3주택자 또는 조정지역 2주택자는 △과세표준 3억 원 이하 1.2% △3억 원 초과∼6억 원 이하 1.6% △6억 원 초과∼12억 원 이하 2.2% 등의 종부세율이 적용된다. 94억 원을 초과하면 6.0%의 최고세율이 적용된다.

여기에다 지난해 공시가격 현실화 방안에 따라 보유세 상승이 예고된 상태다. 공시가격이 시세의 90%에 근접하도록 현실화하면 보유세도 50∼100%가량 오를 것으로 추정된다.

보유세는 금액 상승도 문제지만 매년 내야 한다는 것도 중요하다. 보유세 10년 치를 합산한 후 공시가 현실화율과 상승률 등을 반영해 계산하면 통상 50% 이상의 세율이 나온다. 그렇다면 이때도 부모가 부동산을 계속 보유해 보유세를 내는 것보다 자녀에게 증여해 증여세를 내는 게 더 유리하다.

증여를 고려한다면 어떤 자산을 증여할지 선택하는 것도 중요하다. 효율적인 증여를 위해서는 향후 자산 가치 상승이 예상되는 자산부터 증여해야 한다. 조금이라도 낮게 평가된 가격에서 증여세를 내는 게 이득이기 때문이다.

정기적으로 소득이 발생하는 자산부터 증여하는 것도 좋다. 해당 자산에서 매년 현금 흐름이 발생한다면 그만큼이 자녀에게 고스란히 돌아가기 때문이다. 이처럼 증여를 할 때는 고려할 사항이 많기 때문에 최근 자산 시장 상황과 증여 트렌드 등을 유심히 살펴볼 필요가 있다.


이두현 한화생명금융서비스 부산영업지원센터 FA