‘거래 절벽’에도 서울 아파트값 ‘철벽’…왜?

정부의 잇단 집값 고점 경고에도 서울 아파트값 상승세가 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 세금과 대출 등을 총망라한 정부의 부동산 규제로 거래가 급감했으나, 일부 단지에서 신고가를 경신하는 사례가 속출하고 있다.

아파트 거래량은 부동산 가격의 선행지표다. 통상적으로 거래량이 증가하면서 집값이 상승하고, 반대로 감소하면 하락 신호로 여겨진다. 하지만 정부가 쏟아낸 규제 대책으로 아파트 거래량이 줄었으나, 집값은 오히려 상승하는 기현상이 발생하고 있다. 특히 지난달 서울 아파트 평균값이 사상 처음으로 11억원을 돌파하고, 매수심리는 더욱 강해지면서 불안한 흐름이 계속되고 있다.

주택 공급 부족에 따른 수급불균형이 갈수록 심해지고 있으나, 정부가 추가로 내놓을 만한 공급 대책이 없다 보니 지금의 집값 상승 기조가 이어질 것이라는 우려가 나온다.

한국부동산원이 발표한 7월 전국주택가격동향조사에 따르면 지난달 서울 아파트 평균 매매가격은 11억930만원으로, 사상 처음으로 11억원을 돌파했다. 전달(9억2813만원) 대비 1억8117만원 상승했다.

부동산원이 통계의 정확도를 높이기 위해 7월부터 표본 수를 1만7190가구에서 3만5000가구로 2배가량 늘리면서 상승 폭이 한 달 새 20% 가까이 급증했다.

서울 서대문구(35.9%)와 노원구(35.1%), 중랑구(34.1%), 관악구(33.4%), 영등포구(33.0%), 성북구(31.7%), 강서구(30.8%), 강북구(30.4%) 등 주요 지역의 집값은 한 달 새 30% 이상 급등했다.

특히 도봉구는 같은 기간 4억5596만원에서 6억6792만원으로, 약 46.5% 상승해 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 성동구(41.9%) 역시 한 달 새 40% 넘게 상승했다. 또 서울 아파트 중위가격은 9억4000만원으로, 전달보다 4481만원 올랐다.

매물과 거래량이 급감한 ‘거래 절벽’에도 집값 상승 기조가 뚜렷해지고 있다. 부동산 정보제공업체 아실(아파트 실거래가)에 따르면 지난 18일 기준 서울의 아파트 매물은 3만8988건으로, 지난달 18일(4만2312건)보다 약 16.4% 줄었다.

반면, 집값은 상승세를 이어갔다. 한국부동산원이 발표한 이달 둘째 주(9일 기준) 전국 주간 아파트가격 동향에 따르면, 서울의 아파트값은 0.20% 상승하며 지난주와 동일한 상승폭을 유지했다.

사실상 모든 부동산 거래를 규제할 수 있는 토지거래허가구역 확대에도 신고가를 경신하는 단지들이 잇따르고 있다.

국토교통부의 실거래가 공개 시스템에 따르면, 강남구 압구정동 현대아파트4차(전용면적 117.9㎡)는 지난 5월13일 41억7500만원에 거래됐다. 두 달 전 최고가인 40억3000만원보다 1억4500만원이 상승했다. 또 현대아파트1차(전용면적 196.21㎡)는 지난 4월 15일 63억원에 거래됐다. 한 달 전 실거래가 51억5000만원보다 10억원 이상 올랐다.

부동산 시장에서는 수급불균형에 따른 서울 아파트값 상승이 이어질 것이라는 전망에 무게가 실린다. 주택 수급에 대한 불확실성이 커지고, 정부 정책 신뢰도가 하락하면서 부동산시장에 불안 심리가 작용하고 있기 때문이다.

대책 발표될 때마다 집값이 일시적인 안정세를 보이다 다시 급등하는 현상이 반복되면서 규제에 내성이 생겼고, 규제가 강할수록 집값이 급등했다는 ‘학습효과’가 작용하고 있다는 분석이다.

정부의 잇단 규제 대책으로 재건축·재개발이 사실상 차단되면서 재건축 단지들의 희소성이 높아졌고, 다주택자에 대한 세금 부담 강화로 매물 출회 대신 증여로 선회한 것도 한몫했다. 한국부동산원에 따르면 지난 6월 서울 아파트 증여는 1698건으로, 전달(1261건) 대비 35%가량 증가했다.

여기에 하반기에 신규 공급 물량이 줄어든다. 부동산114에 따르면 올해 하반기 입주 예정인 서울 아파트는 1만3023가구다. 이는 2019년 하반기(2만3989가구), 2020년 하반기(2만2786가구)와 비교하면 1만 가구 이상 감소한 물량이다.

전문가들은 서울 아파트값이 강보합세를 유지할 것으로 전망했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “수급불균형이 장기화가 집값 상승으로 이어지고 있다”며 “정부가 주택 공급을 늘리기 위해 3기 신도시 등 공공주택 공급을 확대하고 있지만, 실제 공급까지 최소 4~5년이 걸리는 만큼 지금의 집값 상승을 제한하는데 한계가 있다”고 설명했다.

권 교수는 “수급불균형을 해소하기 위해서는 주택 공급이 늘어야 하는데, 단기간에 공급을 늘릴만한 대책이 보이지 않는다”며 “거래 절벽이 이어지는 상황에서 내년 대선을 앞두고 규제 완화에 대한 기대감 등이 겹치면서 서울 아파트값 상승 기조가 유지될 것”이라고 덧붙였다.

[서울=뉴시스]