월세·연금 다 받고 싶을 때의 선택[최재산의 노후대비 금퇴설계]

집을 활용해 은퇴를 설계하는 방법은 크게 두 가지다. 하나는 집을 줄여 이사를 가면서 확보한 돈으로 금융상품이나 또 다른 부동산을 구매해 노후 소득을 마련하는 방법이다. 또 하나는 지금 살고 있는 집으로 주택연금에 가입해 안정적으로 연금을 받는 것이다. 두 가지 방법 중 주택연금을 먼저 떠올리는 사람은 많지 않다. 집을 담보로 맡기는 데서 오는 꺼림칙함이나 ‘주택연금을 이용할 만큼 생활이 어렵지 않다’는 인식 등 다양한 이유가 있을 것이다.

막상 상담을 해보면 주택연금이 너무 복잡해 생각조차 안 했다는 사람이 생각보다 많다. 잘 모르고 선택했다가 나중에 후회를 하게 될까 봐 걱정된다는 것이다. 우리나라 가계의 순자산에서 부동산이 차지하는 비중은 76%가 넘는다. 부동산을 어떻게 활용하느냐에 따라 노후생활도 달라질 수 있다는 의미다. 어떤 사람이 주택연금을 고려해봐야 하는지, 그 이유는 무엇인지 살펴보도록 하자.

○ 두 마리 토끼 잡을 수 있는 주택연금

우선 자녀에게 부모 부양이라는 부담을 지우고 싶지 않다면 주택연금은 좋은 선택지다. 주택연금으로 부족한 생활비를 충당하고, 연금으로 받은 총 금액이 주택을 처분한 가격보다 적으면 남는 차액은 자녀에게 물려줄 수 있다. 집값이 오르든 내리든 가입 시점에 정해진 월 수령액이 평생 똑같이 이어지기 때문에 집값이 계속 오르지 않을 것으로 예상되면 고려해볼 만하다.

주택연금은 가입자가 죽더라도 배우자에게 그대로 100% 승계할 수 있다. 배우자 앞으로 소유권 전부를 이전하고 대출금에 대한 채무 인수, 근저당설정 변경 등기 등을 완료하면 된다. 다만 이때 공동 상속인인 자녀들이 모두 동의해야 배우자가 연금을 받을 수 있다. 자녀 중 1명이라도 반대하면 주택연금이 해지되는 일이 발생하기도 한다.

최근에는 이런 문제를 없애기 위해 자녀 동의가 없더라도 연금이 자동으로 승계되는 ‘신탁 방식 주택연금’이 새로 나왔다. 기존 가입자도 신탁 방식으로 갈아탈 수 있게 할 예정이다. 본인이나 배우자가 생각보다 오래 살 것 같다면 가입을 검토해 보는 것도 한 방법이다.

집 일부를 빌려주고 임대소득을 얻을 계획이 있다면 주택연금을 통해 일거양득의 효과를 볼 수 있다. 주택연금은 가입자나 배우자가 해당 주택에 거주하는 것을 원칙으로 하기 때문에 집 전체를 임대할 수는 없다. 하지만 부부 중 한 사람이 집에 살면서 일부만 보증금 없이 월세를 받고 임대하는 것은 주택금융공사의 승인 없이도 가능하다. 방 3개 중 1개를 임대하거나 침실은 각자 따로 쓰지만 거실, 화장실 등은 공유하는 ‘셰어하우스’로도 주택연금을 받을 수 있는 것이다.

주택연금은 집을 담보로 맡기고 빌린 돈을 매달 연금 형식으로 받는 개념이다. 따라서 전세를 주거나 보증금이 있는 월세라면 지금까지 주택연금에 가입할 수 없었다. 세입자가 낸 보증금이 선(先)순위 담보권을 가져야 하기 때문이다. 하지만 지난달 출시된 신탁 방식 주택연금은 세입자의 임대보증금을 주택금융공사에서 받아 관리하기 때문에 보증금이 있더라도 가입이 가능하다. 본인이 직접 임차인과 계약을 맺고 주택금융공사의 동의를 받은 뒤 공사가 제시하는 금융사 계좌로 보증금을 입금하면 된다. 공사는 금융사와 협약된 정기예금 금리로 보증금을 운용하고, 운용 수익은 임대차 계약이 끝날 때 가입자에게 한 번에 준다.

○ 주택담보대출 상환용으로도 활용 가능

은퇴 후 수입은 부족한데 주택담보대출 이자까지 내고 있다면 ‘대출상환 방식 주택연금’을 활용해 이자 부담을 줄이는 방안을 생각해 볼 수 있다. 해당 주택을 담보로 먼저 받은 대출이 있더라도 ‘인출한도’ 범위 안에서 한 번에 목돈을 찾아 대출금을 갚을 수 있기 때문이다. 인출한도는 주택연금을 통해 100세까지 받게 되는 돈을 현재 가치로 환산한 금액을 기준으로 일정 비율 내에서 찾을 수 있도록 설정한 금액이다. 인출한도는 90%까지 확대돼 전체 연금 중 90%를 미리 한 번에 인출해 집을 담보로 한 대출을 먼저 갚을 수 있다. 목돈으로 찾고 남은 금액은 연금처럼 받는다.

예를 들어 60세 A 씨가 가격이 7억 원인 주택을 보유하고 있다고 하자. A 씨가 주택연금에 가입할 때 받을 수 있는 최대 인출한도 금액은 2억6000만 원(올해 2월 1일 기준)이다. 주택담보대출이 2억6000만 원 이내라면 해당 금액만큼 돈을 찾아 대출을 상환하면 된다. 그 대신 매달 받는 금액은 줄어든다. 2억6000만 원 전부를 인출했다면 월 수령액은 15만 원으로 쪼그라든다. 일시금으로 인출하지 않았다면 같은 조건으로 받게 되는 연금액은 148만6000원(정액형 기준)이다.

대출상환 방식 주택연금으로 대출을 갚고 매달 받을 수 있는 금액은 주택금융공사 홈페이지에서 ‘예상연금조회’를 통해 확인해볼 수 있다. 주택 소유자와 배우자의 생년월일과 함께 주택가격, 대출 상환용으로 필요한 금액을 입력하고 ‘조회하기’ 버튼을 누르면 연금액이 표시된다. 참고로 대출 상환용이 아니더라도 50%까지 미리 인출한도를 설정해두고 연금을 받다가 의료비 등 목돈이 필요해지면 찾아 쓸 수도 있다. 물론 이때도 연금액은 조정된다.

주거용 오피스텔에 살고 있는 경우에도 주택연금을 이용해볼 수 있다. 올해부터 주택연금이 개편되면서 그동안 주택이 아니라는 이유로 배제됐던 주거용 오피스텔이 가입 대상에 포함됐기 때문이다.

주택연금은 오랫동안 연금을 받게 되면 담보로 잡힌 주택 가격보다 더 많은 금액을 연금이라는 이름으로 받을 수 있다. 대략 100세가 넘어가면 집값보다 연금으로 받은 금액이 더 커진다. ‘100세 시대’라는 말들을 많이 하지만 아직 평균수명은 100세가 안 된다. 2019년에 태어난 아이의 기대수명은 남자 80.3년, 여자 86.3년이었다. 주택연금에 가입하고 100세에 도전해보는 것도 주택연금의 재미있는 포인트라고 할 수 있다.

최재산 신한PWM 여의도센터 PB팀장

최재산 신한PWM 여의도센터 PB팀장