반값 분양 ‘이익공유형 주택’ 입주자격은? 차익 배분은?

2·4 대책 통한 분양주택 공략법

‘2·4 대책’으로 도심에서 공급될 이익공유형주택은 반값에 분양되며, 3년 이상 무주택자로서 자산이 3억8000만 원 이하라면 청약 자격이 주어진다. ‘2·4대책’을 통해 일반 공공분양으로 공급될 소형 아파트(전용면적 60㎡ 이하)도 분양가가 9억 원을 넘으면 소득 규모와 상관없이 무주택 요건만 갖추면 청약이 가능해진다.

도심 개발 사업을 통해 지어진 아파트 등 건축물을 보상으로 받을 수 있는 대상자는 사업지역에 위치한 주택 및 토지(90㎡ 이상) 소유자이거나 보상금이 최소 규모 공동주택 분양가 이상인 사람으로 제한된다. 또 보상금 총액이 많거나 종전 주택의 면적이 큰 경우에는 2주택까지 현물로 보상받을 수 있다. 다만 이 때 추가로 받는 주택은 소형 아파트(60㎡ 이하)만 가능하다.

국토교통부는 이런 내용으로 ‘3080+ 주택공급대책(’2·4 대책‘)’ 관련 3개 법의 시행령과 시행규칙 개정안을 마련해 오늘(16일) 입법 예고했다. 이 법령들은 ‘2·4대책’ 후속조치를 위해 마련된 ‘공공주택 특별법’과 ‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법(’도시재생법‘)’, ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 법(’소규모주택 정비법‘)’ 등 3개 법에 대한 것이다.

국토부는 법제처의 심사 등을 거쳐 9월 21일로 예정된 법 시행일에 맞춰 개정 작업을 모두 끝낼 계획이다.

이번에 입법 예고안에 따라 ‘2·4대책’으로 정부가 도심지역에서 공급하기로 목표한 주택(33만6000채)의 개발 및 공급방식의 윤곽이 드러나게 됐다. 무주택 실수요자라면 이를 토대로 내 집 마련 전략을 세울 필요가 있다는 뜻이다. 개정안의 주요 내용과 의미들을 Q&A로 정리한다.

역세권 고밀개발 대상, 반경 350m→500m로 확대

Q. ‘2·4대책’의 후속조치를 위한 법령은 뭐가 있나?

A. 이번에 시행령과 시행규칙 개정안이 입법 예고된 공공주택특별법과 도시재생법, 소규모정비법 등 3개 이외에 주택도시기금법, 주택법, 토지보상법, 재건축이익환수법 등 4개가 더 있다.

이 가운데 내 집 마련 실수요자들이 주목할 내용은 공공주택 특별법 관련 사항들이다. ‘2·4대책’의 핵심사업인 도심 고밀 개발사업의 세부 내용을 모두 규정하고 있기 때문이다.

이번에 입법 예고된 공공주택 특별법 시행령과 시행규칙에 따라 도심 고밀 개발 사업의 입지요건과 사업추진 방식, 주택유형별 건설비율, 현물보상 기준, 주택 분양 방식과 입주자 선정 자격 등이 모두 확정됐다.


Q. 도심 개발 사업 후보지는 어떻게 정해지나?

A. 도심 고밀 개발사업은 크게 3개로 나뉜다. 역세권을 대상으로 하는 주거상업고밀지구와 준공업지역을 이용한 ‘주거산업융합지구’, 저층주거 밀집지역에서 추진되는 ‘주택공급활성화지구’이다.

역세권은 대상범위가 당초 ‘지하철역 승강장 기준 반경 350m 이내’에서 서울 부산 이외 지역의 경우 500m로 확대됐다. 즉 경기도와 인천 대구 대전 광주 등에서는 500m 이내 지역이 사업 대상지가 된다는 뜻이다.

나머지 기준은 ‘2·4 대책’ 발표 때와 같다. 역세권과 준공업지역은 면적이 5000㎡ 이상이며, 20년 이상 경과 건축물이 40~60%이상인 곳이 사업대상지다. 저층주거 밀집지역은 노후 건축물 비율은 같고, 면적기준은 1만㎡ 이상으로 더 넓다.

현물보상 2주택까지 가능하다

Q. 도심 고밀 개발사업으로 공급될 주택은 얼마나 되나?

A. 국토부는 도심 고밀 개발사업을 통해 △역세권에서 12만3000채 △준공업지역 1만2000채 △저층주거 밀집지역 6만1000채 등 모두 19만6000채를 공급할 수 있을 것으로 기대하고 있다.

이 가운데 공공분양물량이 70% 이상, 자금 여력이 없는 토지등소유자 등을 위해 공공자가주택(이익공유형, 지분적립형)이 10~20%, 공공임대가 10~20% 정도로 각각 공급될 예정이다.


Q. 토지등소유자에게 현물 보상하는 기준은?

A. 일단 대상자는 사업지구내 주택이나 토지(90㎡ 이상) 소유자, 보상금이 최소 규모 공동주택 분양가 이상인 사람이다.

현물로 받을 수 있는 주택은 1가구 1주택이 원칙이다. 하지만 보상금 총액이 크고, 종전 주택 전용면적이 넓은 경우 2주택까지 주기로 했다. 다만 이 때 추가될 주택은 소형 아파트(전용면적 기준 60㎡ 이하)로 제한된다.

유의할 점은 투기과열지구로 지정된 곳에서 추진되는 도심 고밀개발 사업이나 주거재생혁신지구 사업으로 현물보상을 받는 경우 5년 간 동일 사업에 따른 현물보상이 제한된다는 것이다.


Q. 사업 추진체는 어떻게 만들어지나?

A. 일반 재개발 재건축과 유사하다. 토지등소유자 전원이 참석하는 재개발 재건축 조합과 같은 ‘주민협의체’가 만들어지고, 조합대표회의와 같은 5~25인 규모의 ‘주민대표회의’도 구성하게 된다.

다만 기존 재개발 재건축과 다른 점도 있다. 인허가 리스크를 막기 위해 도시 또는 건축 전문가가 포함된 사전검토기구가 구성되고, 용적률, 용도지역 상향 등을 사전 검토하는 ‘사전검토기구’ 설치가 의무화된다는 것이다.

이익공유형 주택, 반값 분양된다

Q. 이익공유형 분양주택은 무엇인가?

A. 도심 고밀개발사업으로 짓는 주택 가운데 10~20% 정도를 분양가의 50~80% 수준으로 분양하는 주택이다. 싼 값에 분양하면서 발생할 수 있는 시세차익은 입주자와 사업자가 나눠 갖게 된다. 토지등소유자의 현물보상이나 무주택 실수요자용으로 마련된 것이다.


Q. 이익공유형 주택의 입주자격은?

A. 토지등소유자라면 개발비용 등 추가부담금을 낼 자금여력이 없다는 점을 인정받으면 된다. 무주택자의 경우 소득 규모에 상관없이 순자산이 3억8000만 원(2021년 기준)이면 청약자격이 주어진다.


Q. 이익은 어떻게 나눠지나?

A. 일단 입주자가 5년간 실제로 거주한 뒤 주택을 처분할 수 있고, 이 때 무조건 사업자에게만 팔 수 있다. 이후 발생한 시세차익을 산출한 뒤 입주자가 공급받을 때 부담한 비율을 반영해 입주자와 사업자가 나눠 갖는다.

다만 토지등소유자는 입주 후 10년 이내에 한 차례 추가 납부를 통해 자신의 지분을 높일 수 있다. 무주택자라면 해당주택을 오래 보유할수록 높은 가격에 처분할 수 있게 설계돼 있다는 점에 유의할 필요가 있다.


Q. 분양은 어떻게 하나?

A. 일반 공공분양 때와 다르다. 일반 공공분양은 특별공급이 85%, 일반공급이 15%이다. 또 일반공급은 3년 이상 무주택세대구성원이면서 청약통장 가입액과 납입회수에 따라 1~3순위자로 나뉘어 청약기회가 부여되는 ‘순차제’의 적용을 받는다. 신혼부부나 생애최초 주택구입에 나서는 20~30대에게 불리한 구조다.

하지만 이번에 ‘2·4대책’을 통해 공급되는 일반 공공분양주택과 이익공유형주택 등 공공자가주택은 일반공급물량 비중이 50%로 대폭 높여진다. 또 순차제 적용대상 비중도 70%로 낮춰지고, 나머지 30%는 추첨제로 공급된다.

또 3년 이상 무주택세대구성원이라면 소득요건을 두지 않고, 순자산 규모만 따져 청약기회가 부여된다. 자산 규모는 올해의 경우 3억8000만 원인데, 매년 별도로 고시된다. 특히 일반 공급되는 소형 아파트(전용면적 60㎡ 이하)라도 분양가가 9억 원을 넘는 경우에는 소득요건이 적용되지 않는다.

따라서 맞벌이 고소득 신혼부부라도 3년 간 무주택자 기준을 갖춘다면 ‘2·4 대책’을 통해 공급될 도심 주택을 분양받을 기회가 많아질 것으로 기대된다.

은평구 불광동 등에서 우선 적용 가능성

Q. 이번 조치가 우선 적용될 지역은?

A. 현재 정부는 ‘2·4 대책’ 후보지로 5차례에 걸쳐 52곳을 선정해 발표했다. 이를 통해 공급 가능한 주택은 모두 23만9800채 정도이다.

이 가운데 사업 추진이 가장 빠른 곳은 주민의 3분의 2동의를 확보한 서울 은평구 증산3구역Z(4139채) 수색14구역(944채) 불광1 근린공원(1651채), 도봉구 쌍문역 동측(447채) 등 4곳이다.

주민이 3분의 2가 동의했다는 것은 본지구로 지정할 여건을 갖췄고, 내년부터 본사업에 착수할 수 있다는 뜻이다. 따라서 지역 여건에 따라 이르면 내년 하반기부터 주택공급이 가능할 수도 있다.

황재성기자 jsonhng@donga.com