[우병탁의 절세통통(㪌通)]불가피한 다주택자, 양도소득세 비과세

상속 등 일시적 2주택자 비과세
다주택자, 1채 빼고 나머지 팔아도 2년 더 보유해야 세금 내지 않아
건물 멸실해서 최종 1채 남았다면 추가 보유-거주요건 필요하지 않아

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장

거주자인 1가구가 1주택을 2년 이상 보유하다 양도하는 경우 양도소득세가 비과세된다. 다만 2017년 8월 2일 이후 조정대상지역으로 지정된 지역에서 주택을 취득한 경우에는 보유 기간 중 2년 이상 거주도 해야 비과세 요건을 갖출 수 있다.

가구를 기준으로 다주택인 경우에는 지역에 따라 다주택으로 중과된다. 하지만 예외적으로 거주 이전, 상속, 혼인, 동거 봉양 등으로 2주택이 된 경우 일정 요건을 갖추면 2주택인 상태에서 양도해도 마치 1주택인 것처럼 비과세 혜택을 받을 수 있다. 불가피하게 다주택자가 된 경우 일정한 기한 내에 주택을 처분하면 추가적인 세금이 나오지 않도록 예외를 둔 것이다.

다주택자의 경우에는 최종 1주택이 된 때로부터 추가로 2년 더 보유하고 양도해야 비과세 혜택을 받는 것이 가능하다. 조정대상지역이어서 거주요건도 필요한 주택은 당연히 2년 거주도 해야 한다. 이때 거주 이전 또는 실수요 목적, 상속, 동거 봉양, 혼인 등으로 인한 일시적 2주택인 경우는 예외다. 추가 보유와 거주요건 없이 비과세 혜택을 누릴 수 있다는 의미다. 3주택 중 1채를 먼저 팔고 남은 2채가 거주 이전을 위한 일시적 2주택인 경우에도 추가 보유, 거주요건이 적용되지 않는다. 즉 바로 팔아도 비과세 혜택의 대상이 된다.

양도하는 경우뿐만 아니라 증여할 때나 용도를 변경할 때도 양도와 마찬가지로 2년 추가 보유와 거주요건이 필요하다. 그런데 단독주택의 경우 주택 건물을 멸실해서 다른 주택 1채가 최종 1주택이 된 경우에는 추가 보유, 거주요건이 필요하지 않다. 즉 다른 주택의 최초 취득일부터 보유와 거주기간을 계산한다는 뜻이다. 다른 주택을 이미 2년 이상 보유하고(조정대상지역은 2년 이상 거주도) 있었다면 바로 팔아도 과세되지 않는다.

동일가구였던 부모와 자녀가 각 1채씩 주택을 보유하다 가구 분리된 경우에도 마찬가지다. 부모와 같이 살던 자녀가 독립해 본인의 소득으로 생활하면서 별도의 가구로 분리되었다면, 가구 분리된 당일부터 부모와 자녀는 각자 소유한 주택을 팔 때 최초 취득일부터 보유와 거주기간을 계산한다. 따라서 같은 가구로 보유 또는 거주하던 기간을 그대로 인정받아 비과세와 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

주의할 점은 이때의 가구 분리는 주민등록법에 의한 등본상의 형식적인 가구 분리가 아니라 실질적인 것이어야 한다는 점이다. 즉 부모와 자녀가 실질적으로 가구 분리 되었는지 여부는 사실관계가 정확해야 한다.

세법 개정으로 1주택에 대한 비과세가 이전보다 복잡해졌다. 비과세 혜택을 받는지, 혹은 받지 못하는지에 따라 내야 하는 세금이 크게 달라질 수 있다는 뜻이기도 하다. 비과세 혜택을 받을 때와 받지 못할 때의 세금 차이는 조건에 따라 수억 원(양도 차익 5억 원일 경우 10년 보유 비과세와 조정대상지역 2주택 중과 때 약 2억5000만 원 차이)까지 날 수 있다. 절세의 범위 내에서 세금을 줄이고 내 재산을 지키려면 이제 1주택자도 세법을 자세히 알아야 한다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장