‘가격급등 없는’ 오세훈표 재건축·재개발?…가능할까?

서울 강남3구 아파트 단지 모습./뉴스1 © News1

강남3구(강남·서초·송파구)를 중심으로 매수세가 몰리며 서울 아파트값 상승세가 지난 17일 기준 약 4개월 만에 최고치를 기록했다. 정부의 2·4 공급대책 발표 이후 시장은 소강상태를 보였으나 부동산 규제완화를 약속한 오세훈 서울시장이 당선된 이후 시장에 다시 불이 붙고 있다.

오 시장은 조만간 재건축·재개발 규제 완화책을 발표한다는 입장이다. 취임 한 달이 지나서야 비로소 규제 완화책을 내놓는 모습에서 섣불리 규제를 풀어 집값 상승을 부채질하지 않겠다는 오 시장의 고심도 엿보인다.

실제 오 시장은 지난 17일 취임 한 달을 맞아 연 기자간담회에서 “몇 가지 재개발 활성화 대안을 모색하고 있고 1주일 내지 열흘 내에 정리가 될 것”이라면서도 “비정상적인 거래와 가격 급등에 대한 강력한 규제책도 내놓을 것”이라고 말했다.

하지만 오 시장 말처럼 재건축·재개발을 활성화하는 동시에 집값 급등을 억제하는 게 현실적으로 가능할까.

23일 부동산 전문가들에게 오세훈표 재건축·재개발 규제완화책이 부동산 가격 급등을 억제하면서 시장에 연착륙할 수 있을지에 대해 물은 결과, 대부분 회의적인 반응을 보였다.

김인만 김인만부동산경제연구소장은 “재건축·재개발을 하면서도 가격 급등을 막을 수 있는 특단의 대책이 있었다면 국토교통부와 여당이 이미 시행했을 것”이라며 “재건축·재개발 규제를 풀면서 토지거래허가제를 강화하는 정도에서 그칠 것 같다”고 말했다.

그는 토지거래허가제를 강화하는 정도라면 풍선효과로 가격 억제 효과가 그리 크지 않을 것이라고 내다봤다.

김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수는 “집값 급등을 막으면서 재건축·재개발을 추진하기는 어려울 것”이라며 “재건축·재개발 추진에 따른 기대심리로 한 번, 재건축·재개발 시행으로 기존 주민들이 이사하면서 또 한 번 집값이 오를 수밖에 없다”고 강조했다.

이렇듯 기존에 없던 ‘묘수’가 나타나지 않는 이상 재건축·재개발로 인한 부동산 가격 급등을 억제하겠다는 목표는 달성하기 어렵다는 의견이 지배적이었다. 다만 이들은 소폭이나마 집값 상승을 억제할 수 있는 방안을 제안하기도 했다.

김 교수는 “오피스 건물이나 호텔을 리모델링해서 주택으로 빠르게 공급하면 재개발로 이주해야 하는 젊은 층이나 신혼부부들의 전세 수요를 일정 부분 충족시켜줄 수 있다”고 말했다.

하지만 그는 “이같은 리모델링 주택들이 4인 가구들의 수요를 충족시킬 수는 없기 때문에 효과가 제한적으로 나타날 것”이라고 말했다.

최원철 한양대 부동산융합대학원 교수는 “재건축·재개발이 특정 시기에 몰리면 전셋값이 크게 폭등할 수 있어 시기를 조정해주는 게 도움이 될 것”이라며 “특히 강남은 8학군 때문에 재건축·재개발로 사람들이 이사를 해도 먼 곳으로 가지는 않을 것이라 자칫 좁은 지역에 전세 수요가 크게 몰리면서 집값이 급등할 수 있다”고 말했다.

이들은 금리가 인상되면 재건축·재개발로 인한 집값 상승도 억제되지 않겠냐는 질문에는 엇갈린 의견을 내놓았다.

최 교수는 “금리가 인상되면 집을 많이 가진 다주택자들이 매물을 많이 내놓아 집값이 떨어질 수 있다”고 말했다

반면 김 교수는 “금리 인상으로 단기적으로는 집값이 요동칠 수는 있겠지만 장기적으로는 큰 영향을 주지 못할 것”이라며 “금리 인상도 큰 폭으로 이뤄지지는 않을 것”이라고 밝혔다.

한편 금리 인상보다는 낮은 출산율로 집값이 장기적으로는 급락할 수 있다는 예측도 나왔다. 김 교수는 “낮은 출산율 때문에 이르면 5년에서 길면 10년 뒤에는 수도권 일부 지역만 제외하고는 집값이 크게 떨어질 수 있다”고 밝혔다.


(서울=뉴스1)