대출규제 완화 검토에… 전문가 “공급확대 병행해야 효과”

정부, 신규 아파트 대출확대 추진

정부가 신규 분양아파트에 대한 대출 규제 완화를 검토하는 것은 임계점에 이른 가계부채를 크게 늘리지 않으면서 실수요자의 주택자금 마련에 도움을 주려는 취지다.

현 정부 초반인 2017년 6월 청약조정대상지역 내 주택에 대한 주택담보인정비율(LTV)을 70%에서 60%로 강화한 뒤 자금줄을 죄는 쪽으로 치우쳤던 대출 규제가 방향을 일부 선회하는 셈이다.

○ 부채 관리하며 실수요층 불만 달래려는 절충안

정부 관계자는 5일 “청년, 무주택자의 내 집 마련을 위한 대출 규제 완화라는 큰 틀 안에서 완화의 폭과 방식을 조율하고 있다”고 말했다. 이어 “소득 요건을 푸는 방법, 대출한도 자체를 늘리는 방법 등을 다양하게 시뮬레이션하고 있다”고 덧붙였다.

이 같은 대출 규제 완화는 자금력이 부족한 실수요자들이 집을 살 수 있는 길을 넓혀주는 긍정적인 측면이 있다. 반면 가계부채를 대폭 늘리거나 집값을 자극할 수 있는 부정적인 측면도 있다. 실제 한국조세재정연구원의 ‘국가별 총부채 및 부문별 부채의 변화 추이와 비교’ 자료에 따르면 지난해 2분기(4∼6월) 한국의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채는 98.6%로 전 세계 평균(63.7%)과 선진국 평균(75.3%)을 웃돌았다.

이런 상황에서 대출 규제 완화를 신규 분양 아파트로 제한한다면 새 아파트를 원하는 실수요자의 요구를 어느 정도 충족시키면서도 집값 급등 등의 우려를 최소화할 수 있다고 정부는 보고 있다.

서울 강남권 등 주요 지역은 민간 분양이라도 민간 택지 분양가상한제, 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리 등으로 공급 시점부터 이미 분양가가 조절되고 있다. 공공 택지에서 공급되는 모든 주택에도 분양가상한제가 적용된다. 따라서 신규 분양아파트 대출을 다소 완화해 청약 수요가 늘어도 분양가가 크게 오르거나 인근의 다른 집값이 급등할 가능성은 낮은 편이다.

7월 3기 신도시 사전 청약을 시작으로 공공주택 공급이 본격화한다는 점도 정부는 염두에 두고 있다. 대출 규제 완화를 통해 공공주택에 입주하려는 신혼부부나 사회초년생 등 실수요자의 청약 기회를 늘려준다면 부동산정책의 신뢰를 개선할 수 있다고 보는 것이다.

○ 무주택자 대출 규제 완화도 검토

정부는 지난해 7·10대책을 통해 대출한도를 10%포인트 늘려주는 연간 소득 기준을 무주택자에 한해 부부 합산 7000만 원에서 8000만 원(생애 최초 주택 매입 때는 9000만 원)으로 상향 조정했다. 상환 능력이 충분하다면 대출을 더 받게 해주려는 취지였다. 그럼에도 투기과열지구 6억 원 이하 주택(조정대상지역은 5억 원 이하 주택) 매입 시에만 이 같은 혜택을 누릴 수 있다는 점이 문제로 제기됐다. 서울 아파트 중위가격이 10억 원에 육박하는 상황에서 6억 원 이하 주택에만 대출을 늘려주는 게 실효성이 있겠느냐는 지적이었다.

전문가들은 대출 규제를 완화해도 실제 공급이 뒷받침되지 않는 한 내 집 마련에 별 도움을 주지 못하는 ‘구호성 정책’에 그칠 수 있다고 지적한다. 부동산114에 따르면 올해 서울 민간 공급 예정 물량은 약 4만5000채다. 이 가운데 조합원 몫을 뺀 일반분양 물량은 1만 채 안팎이 될 것으로 추산된다. 대출 규제 완화 혜택을 받을 수 있는 신축 분양 물량 자체가 극히 적은 셈이다.

익명을 요구한 부동산 전문가는 “현재 서울에는 일반분양 물량이 많지 않고, 공공주택은 언제 공급될지 알기 힘든 상황”이라며 “대출 규제를 일부 푼다고 해도 결국 서울 주택시장으로의 진입 장벽은 여전히 높은 셈”이라고 말했다.

이새샘 iamsam@donga.com / 세종=송충현 / 김호경 기자

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