“실 거주 하려는데 세입자가 안 나가요” 명도소송 절차는?

지난해 7월 임대차 3법이 국회를 통과하면서 집주인과 세입자 간 눈치 싸움이 치열해졌다. 바뀐 법에 따라 ‘계약갱신요구권’을 행사하려는 세입자들이 등장하고 있다.

최근에는 종전 집주인에게 전세 계약 연장을 위한 계약갱신청구권을 행사한 경우 실거주를 목적으로 한 새 집주인이라도 세입자에게 집을 비워달라고 할 수 없다는 법원 판결마저 나왔다. 집주인들의 한숨이 깊어질 수밖에 없는 상황이다.

집주인의 권리가 침해당한 경우 명도소송 절차를 적극 이용하는 게 좋다는 게 전문가들이 제시하는 해법이다. 명도소송이란 집주인이 불법 세입자를 대상으로 건물을 비워달라는 취지로 제기하는 소송을 말한다. 일반적으로 부동산 점유이전금지가처분과 함께 진행한다.

실제로 최근 들어 명도소송은 크게 늘어나는 추세다. 법도 종합법률사무소에 따르면 2021년 1월부터 3월까지 명도소송 관련 총 상담건수는 229건으로 집계됐다. 이는 법이 개정되기 전인 지난 해 같은 기간(163건) 대비 40.5% 증가한 수치다.

명도소송 절차는 어렵지 않다. 지난 해 개정된 임대차 3법 중 주택임대차보호법에 따른 분쟁은 일반적으로 4단계를 거친다. 세입자의 갱신요구권 행사 → 집주인의 실거주 목적 갱신 거부 통지 → 세입자의 건물인도 거부 → 집주인의 명도소송 제기의 순서다. 법도 종합법률사무소의 엄정숙 부동산전문 변호사는 “명도소송 절차는 평균 4개월 정도가 걸린다”고 말했다.

소송에서 승소하기 위해선 정상적으로 임대차관계가 해지되었음을 입증하는 게 관건이다. 임대차계약서는 물론이고, 직접 거주를 이유로 세입자의 갱신요구를 거절한다는 내용증명서, 이 과정에서 주고받은 이메일, 문자메시지, 통화녹음 등이 자료로 쓰일 수 있다.

명도소송 승소 판결문이 나왔음에도 세입자가 이사를 가지 않는다면, 관할법원 집행관실에 부동산 명도 강제집행 신청으로 퇴거시킬 수 있다.

엄 변호사는 “주택임대차법 개정으로 세입자에게 갱신요구권이 생겼는데 이는 무조건 사용할 수 있는 게 아니다”며 “임대인이나 임대인의 가족이 직접 거주하려는 경우, 세입자가 2기의 월세를 연체한 경우, 세입자가 부정한 방법으로 임차한 경우 등은 집주인이 갱신요구권을 거절할 수 있다”고 덧붙였다.


송치훈 동아닷컴 기자 sch53@donga.com