내일부터 단독주택도 ‘공시가 폭탄’ 터진다

19일부터 ‘개별 단독주택 공시가격(개별주택가격)’이 공개된다. 아파트 등 공동주택 공시가격이 크게 올라 정부 부동산 정책에 대한 불만이 잇따르고 있는 가운데 또다른 화약고가 될 것으로 예상된다. 개별주택산정의 기준이 되는 ‘표준 단독주택 공시가격(표준주택가격)’이 전국적으로 6.9%, 서울은 무려 10.1% 상승했기 때문이다.

또 ‘2·4대책’ 추진과 정부의 공시가격 현실화 방침에 따라 개별주택가격은 앞으로도 크게 오를 가능성이 높은 것으로 분석됐다. 공동주택 공시가격보다 정확하고 투명한 가격산정 절차와 결과 공개가 이뤄져야 한다는 지적이 나온다.

● 개별주택가격, 또다른 시한폭탄

국토교통부에 따르면 서울시 등 전국 지방자치단체들은 19일부터 다음달 7일까지 일제히 개별주택가격을 공개하고 의견을 받는다. 공개대상은 올해 1월 1일 기준으로 작성된 단독주택(다가구주택+다중주택+용도혼합주택 포함) 417만 채다.

이 기간에 주택소유자와 이해관계자는 주택이 위치한 지역의 지자체 홈페이지나 관할구청 세무과, 읍·면·동 행정복지센터(민원실)에서 개별주택가격을 열람할 수 있다. 또 이의 등 의견이 있다면 의견서를 작성해 구청 세무과에 제출하면 된다. 의견이 제출된 가격은 다음달 해당 지자체 부동산가격공시위원회의 심의 등을 거친 뒤 다음달 29일 확정 공시된다.

이번에 공개될 개별주택가격은 정부가 지난해 12월 발표한 표준주택가격을 기준으로 관할지역 지방자치단체가 개별 주택의 이용 상황과 특성을 반영한 가격배율을 적용해 산정했다.

국토부에 따르면 전국 평균 표준주택가격은 6.68% 올랐다. 최근 10년 새 2019년(9.13%)을 빼곤 가장 높은 수치다. 특히 서울은 10.13% 상승했고, 부산(8.33%) 광주(8.36%) 세종(6.96%) 대구(6.44%) 인천(5.44%) 대전(5.19%) 등 주요 대도시 대부분도 5% 넘게 올랐다.

면적이 클수록 상승폭은 커졌다. 표준주택가격 평균 상승률이 9억 원 미만은 4.6%이지만 9억~15억 원은 9.67%, 15억 원 이상은 11.58%로 나타났기 때문이다. 고가주택이 밀집된 서울에선 상승폭이 더 커질 가능성이 있다. 아파트 등 공동주택 수준에는 미치지 못하지만 단독주택 소유자들의 각종 세금 및 부담금이 크게 늘어날 수 있다는 뜻이다.

● 체감 상승률은 정부안보다 커질 듯

여기에 단독주택 보유자들이 체감하는 개별주택가격 상승폭은 더 커질 수도 있다. 정부가 그동안 기초자치단체장들이 관행적으로 해왔던 개별주택가격 상승폭 임의조정을 최소화하겠다는 방침을 세웠기 때문이다.

그동안 지자체에서는 개별주택가격을 표준주택가격에 비해 2,3%포인트 낮추는 일이 비일비재했다. 심지어 표준주택가격 상승률이 역대 최고였던 2019년 서울에서는 개별주택가격을 표준주택가격보다 5% 이상 낮추는 곳이 적잖았다. 용산구가 대표적으로 개별주택가격 상승률을 27.8%로 정해 표준주택가격(35.4%)보다 무려 7.7%포인트 낮췄다.

문제는 무리하게 단독주택가격을 낮추다보니 땅값(개별공시지가)보다 땅값과 건물값을 합친 집값이 싸지는 이른바 ‘가격 역전현상’이 나타났다는 것이다. 감사원이 지난해 5월 공개한 보고서 ‘2019년 부동산 가격공시 운용실태’에 따르면 서울 전체 개별주택 32만 9585채 가운데 62.6%에 달하는 20만 6334채에서 이런 일이 발생했다.

따라서 정부 가이드라인에 맞춰 집값 현실화율 등을 반영한 개별주택가격을 산정한다면 올해 상승분에다 기존에 제대로 반영하지 못한 상승분까지 얹어야 한다. 개별주택가격 상승률이 정부의 표준주택가격 상승률을 크게 웃돌 수 있다는 얘기다.

● 개별주택가격 앞으로 더 문제될 수도

개별주택가격은 앞으로 더 많이 오를 가능성도 크다.

우선 정부가 ‘2·4대책’의 핵심사업으로 추진하는 도심지 고밀개발 사업이 변수다. 정부는 서울 지하철 역세권이나 다가구 저밀도 개발지구의 용적률 등을 대폭 완화해 주택 공급을 대폭 늘릴 계획이다. 이런 지역에 위치한 단독주택의 가치가 그만큼 높아질 가능성이 생겼다는 뜻이다.

공시가격 현실화율도 공동주택 공시가격보다 많이 오르게 돼 있다. 공동주택 공시가격의 현실화율은 70.2%로 정부 목표(90%)에 근접해 있다. 이에 따라 정부는 2030년까지 매년 1.2~2.9%포인트 정도 올릴 계획이다. 반면 개별주택가격은 올해의 경우 55.8%에 불과하다. 정부는 2035년까지 90%를 목표로 매년 1.8~3.2%포인트 높일 방침이다.

개별주택가격에 대한 민원 발생도 늘어날 수밖에 없는 구조다. 공동주택 공시가격과 마찬가지로 개별주택가격도 세금과 각종 부담금 등 63가지에 걸친 정부 각종 정책의 기초자료로 활용되기 때문이다. 박정환 국회예산정책처 추계세제분석관은 보고서 ‘부동산 공시가격현실화 계획의 연계효과’에서 “단독주택은 현실화율 목표 달성을 위해 공시가격 상승률이 공동주택에 비해 상대적으로 높을 것으로 예상되고, 세 부담 증가 수준도 더 높게 나타날 가능성이 존재한다”고 지적했다.

그만큼 정확하고 투명한 가격산정 절차가 요구된다는 뜻이다. 최민섭 도시정책학회장(서울벤처대 부동산학과 교수)는 “이번 공동주택 공시가격 급등에 부동산 소유주들의 불만이 폭주했던 것은 가격 산정 과정이 명쾌하지 못한 데서 비롯됐다”고 말했다. 이어 “개별주택가격은 전문성이 상대적으로 떨어지는 지자체 공무원들이 산정하기 때문에 보다 정확하고 투명한 절차와 결과 공개가 필요할 것”이라고 강조했다.

황재성기자 jsonhng@donga.com