[정충진의 경매 따라잡기]경매시장 블루오션 ‘신탁사 공매’ 아시나요

신탁사에서 부동산 공개 입찰
다주택자, 기존 대출 승계할땐 규제지역서 대출받고 취득 가능
권리분석 까다롭고 명도소송 잦아… 경매 고수들에겐 맞춤형 수익모델

정충진 법무법인 열린 대표변호사

경매와 공매 외에 공개경쟁을 통해 수익을 내는 재테크 수단이 또 있다. 바로 신탁사 공매다. 신탁사 공매란 신탁사에서 처분을 위임받은 부동산을 일반인에게 공개경쟁 방식으로 매각하는 제도다. 주로 신탁사 자체 웹사이트를 통해 매각 정보가 나오며 공개 입찰에 부쳐진다. 온라인 공매를 주관하는 웹사이트인 ‘온비드’를 통해서 매각이 이뤄지기도 한다.

아직은 생소한 제도여서 경매나 공매보다는 경쟁이 덜해 그만큼 높은 수익을 얻을 수 있다. 기존 대출을 승계하는 경우, 다주택자가 규제지역에서 대출받고 부동산을 취득할 수도 있다. 다만 국가나 공공기관 주도의 절차가 아니어서 입찰자들이 개별적으로 챙겨야 할 것들이 많다. 권리분석도 경매, 공매보다 까다롭다. 특히 점유자를 내보내는 절차인 명도에 애를 먹을 수 있다. 경매 절차와 같은 인도명령 제도가 없다 보니, 협상이 좌절되면 명도 소송을 진행해야 한다.

그럼에도 신탁사 공매는 권리분석과 명도에 능한 경매 고수들에겐 맞춤형 수익모델이다.

지난해 7월경, 한 신탁회사가 경기 남양주 다산신도시 소재 전용면적 124m²(47평형) 아파트를 공매에 부쳤다.

감정가는 6억6000만 원. 유찰되어서 최저가가 2억4000만 원대까지 떨어져 있었다. 매각 조건에 특이 사항이 붙어 있었다. 채권최고액이 4억1000만 원인 은행의 근저당권을 별도 비용으로 처리하는 조건이었다. 공교롭게도 소유자가 이자를 수개월 연체해 경매 절차도 동시에 진행되고 있었다.

경매 고수 K 씨가 부동산 매매법인을 통해 2억7000여만 원에 입찰해 낙찰받았다. 낙찰받고 보니 은행의 실제 대출금은 3억3000만 원에 불과했다. 결국 대출 원리금 포함 3억4000여만 원에 입찰 가격 2억7000여만 원을 합하니 총 매입 금액은 6억2000만 원이 좀 안 됐다. 당시 이 아파트의 시세는 7억5000만 원 정도였다. 낙찰과 동시에 1억3000만 원의 수익이 발생한 것이다.

잔금을 낸 뒤 K 씨에게는 두 가지 선택지가 주어졌다. 하나는 대출금을 갚아 경매를 취소시킨 뒤 전세를 놓거나 매각하는 것이었고, 다른 하나는 경매 절차를 그대로 진행해 낙찰받으면 선순위 근저당권 설정 금액을 제외한 매각 대금을 소유자 잉여금으로 배당받는 것이었다. 각종 세금 부담에 장기 보유가 부담스러웠던 K 씨는 후자를 선택했다.

곧 경매입찰기일이 잡혔다. 가치가 높은 아파트라 7억8000여만 원에 낙찰이 됐다. 낙찰자가 잔금을 납부하자 곧바로 배당기일이 잡혔다. 은행대출금 3억4000여 만 원을 제외한 나머지 금액이 소유자 잉여금으로 K 씨에게 배당됐다.

K 씨는 비록 법인으로 국민주택 규모를 초과하는 중대형 아파트를 매각했지만 건물분 부가가치세를 따로 낼 필요가 없었다. 부가세법상 경매로 인한 매각은 재화의 공급으로 보지 않기 때문이다. 신탁사 공매를 통해 2억7000여만 원을 투자해 수개월 만에 약 1억6000여만 원의 수익을 얻은 셈이다. 연 수익률로 환산하면 200%에 육박한다.

누구나 선호하는 보편적인 재테크 수단으로는 큰 수익을 내기 어렵다. 경쟁이 적지 않기 때문이다. 하지만 핵심 수단만 제대로 익히고 리스크만 온전히 통제할 수 있다면 경쟁 없이 큰 수익을 올릴 수 있다. 신탁사 공매는 경매인이라면 꼭 한번 관심을 갖고 공부해야 할 ‘블루오션’이라 할 수 있다.

정충진 법무법인 열린 대표변호사