5억짜리 아파트 살 때 세금은 얼마나 내야 할까

국세청, '주택과 세금' 책자 중 주요 내용
취득세·지방교육세·농특세…총 '700만원'
주택 2인 공동 소유해도 재산세 혜택 無
상속 주택 미등기 시 최대 지분자가 납세

전용 면적 100㎡짜리 아파트를 5억원에 구매한 경우 내는 세금은 얼마일까. 답은 700만원이다. 우선 구매 가액의 1%(500만원)만큼의 취득세가 붙고, 지방교육세·농어촌특별세 명목으로 각각 0.2%(100만원)씩을 더 내야 한다.

국세청이 이런 내용 등을 담은 ‘주택과 세금’ 책자를 행정안전부와 함께 펴냈다. 최근 주택 구매가 늘면서 관련 세금을 내야 하는 납세자의 궁금증을 해소하기 위해서다.

이 책에는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 임대소득세, 양도소득세, 상속·증여세 관련 정보와 주택 취득 시 자금 조달 계획서를 어떻게 쓰면 되는지에 관한 사항이 담겼다.

특히 납세자의 관심이 큰 양도세 비과세·감면, 종부세 합산 배제 임대주택 등은 올해 법 개정 내용을 상세히 반영했다는 설명이다.

취득·양도 및 상속·증여 시 세금 신고 일정, 주택 공시가 열람 방법, 조정대상지역 지정·해제 현황 등 정보도 담겼다. ‘주택 세금 100문 100답’ 자료 중 문의가 많았던 일부 사례는 도표 등을 활용해 가독성을 높여 첨부했다.
　
　
주택과 세금 책은 대형 서점 및 온라인 서점에서 4일부터 판매된다. 향후 e북으로도 제작돼 국세청 홈페이지에 게시될 예정이다.

다음은 책에 담긴 문답 중 일부.

-주택과 조합원 입주권을 소유한 상태에서 입주권으로 주택을 취득하는 경우 중과세율이 적용되나.

“조합원 입주권에 의한 주택 취득은 유상 거래로 인한 취득이 아닌 원시 취득이다. 소유 주택과 무관하게 2.8%의 세율이 적용된다.”

-2인 이상이 주택을 공동 소유하면 받을 수 있는 재산세 관련 혜택이 있나.

“주택분 재산세는 개별 또는 공동 주택 가격을 기준으로 과세 표준을 계산해 세액을 산출한 뒤 공동 소유인의 지분별로 나눈다. 단독 소유일 때와 세액은 같다.”

-주택을 상속받고, 아직 등기하지 못했다. 재산세는 누가 내야 하나.

“피상속인(사망자)→상속인으로 등기 이전이 되지 않았고, 사실상 소유자를 신고하지 않았다면 ‘주된 상속자’에게 재산세가 부과된다. 주된 상속자란 상속자 중 지분이 가장 많은 사람이다. 지분율이 같은 사람이 2명 이상일 경우 그중 나이가 가장 많은 사람이 재산세 납세 의무자가 된다.”

-1주택을 배우자와 공동 소유하고 있다. 종부세 계산 시 1가구 1주택자 규정을 적용받을 수 있나.

“이 경우에도 1가구 1주택자 규정 적용을 신청하면 기본 공제 9억원 및 세액 공제 혜택을 받을 수 있다.”

-고가 주택 1채를 형제가 각각 50%씩 보유하고 있다. 고가 주택에 해당하나. 주택 수 계산은 어떻게 하나.

“고가 주택에 해당한다. 서로 합의해 형제 중 1인을 임대 수입의 귀속자로 정한 것이 아니라면 각각 1주택을 보유한 것으로 계산한다.”

-주택을 구매할 때 담보대출을 받았다. 그 이자를 임대소득액 계산할 때 필요 경비에 산입해도 되나.

“주택 임대 총수입액을 얻기 위해 직접 사용된 대출금의 이자는 필요 경비에 산입해도 된다. 단, 채권자가 불분명한 사채 이자는 필요 경비 산입 대상에서 제외된다.”

-2020년 8월3일 매매로 취득한 조합원 입주권을 2021년 10월2일 양도하는 경우 양도세율은 어떻게 되나.

“조합원 입주권을 소유한 기간이 1년 이상 2년 미만에 해당하므로 60%다. 2021년 6월1일 이후 양도분부터는 1년 미만 70%, 1년 이상 2년 미만 60%, 2년 이상 기본 세율을 적용한다.”

-주택을 증여받은 경우 가격은 어떻게 평가하나.

“증여받은 주택 가액은 증여 당시 시가로 평가한다. 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지 해당 주택의 매매·감정·수용 가액 등을 시가로 본다. 또 평가 기준일 전 6개월부터 신고일까지 면적·위치 등이 동일·유사한 주택의 매매 가액도 시가에 포함된다. 시가를 산정하기 어려운 경우 보충적 평가 방법에 따라 평가하고, 공동 주택은 공동 주택 가격, 단독 주택은 개별 주택 가격으로 평가한다.”

-주택을 증여하면서 담보 채무를 함께 이전(부담부 증여)하는 경우 세금은 어떻게 되나.

“증여자의 채무를 인수한 수증자는 증여 재산 가액 중 해당 채무액을 공제한 금액만큼을 증여받은 것으로 보고 증여세를 신고·납부해야 한다. 증여자는 채무액만큼의 양도세를 신고·납부해야 한다. 국세청은 부담부 증여 시 수증자가 인수한 채무를 전산에 입력해 사후 관리하고 있다. 매년 1회 이상 채무 변동 내역, 상환 자금 출처 등을 확인해 증여세 탈루 여부를 검증한다.”

[세종=뉴시스]