[정충진의 경매 따라잡기]규제로 입찰 줄면 가격도 떨어져 ‘기회’

정충진 법무법인 열린 대표변호사

입력 2020-07-10 03:00:00 수정 2020-07-14 10:30:40

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정부 정책 순응하되 ‘전략’ 찾아라

정충진 법무법인 열린 대표변호사
정부의 6·17 부동산대책으로 규제지역이 대폭 확대됐다. 서울을 포함한 수도권 전역이 규제지역으로 묶였고 다주택자에게 세금도 더 무겁게 부과된다. 법인과 매매사업자의 대출이 전면 금지되는 등 경매투자 환경도 바뀌었다.

이번 정부 대책으로 실수요자보다 투자자의 비중이 높은 경매시장은 적지 않은 영향을 받을 것으로 보인다. 경매의 경우 자본주의 경제 질서를 근간으로 한 제도이기 때문에 투기라고 볼 수는 없다. 누군가는 경매 매물을 높은 가격에 낙찰받아야 은행이 대출금을 회수할 수 있고, 이렇게 자금이 원활히 순환해야만 국가경제가 유지될 수 있기 때문이다. 하지만 대책의 영향으로 입찰 경쟁률과 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 동시에 떨어지는 것은 불가피해 보인다. 역설적으로 경쟁이 줄어 그만큼 저렴하게 부동산을 매입할 수 있으니 경매 투자자에게는 기회일 수 있다.

얼마 전 경기 고양시 식사동에 있는 도시개발구역 내 아파트가 경매로 나왔다. 선호도 높은 대단지 브랜드 아파트에, 커뮤니티 시설이 잘 갖춰져 있어 주민들의 거주 만족도가 매우 높았다. 중대형 평형(전용면적 135m²)이었지만, 단지 내 주력 평수라 임대와 매매 수요 모두 충분했다. 감정가 6억2000만 원에 한 번 유찰돼 최저가가 4억 원대 초반까지 떨어져 있었다. 시세는 감정가를 웃도는 6억5000만 원대였다.

언뜻 법적인 문제가 있어 보였지만 A 씨는 시세보다 1억2000만 원 이상 저렴한 5억3000만 원에 응찰해 낙찰받았다. 전세가가 약 5억 원 선이니 낙찰가가 전세가보다 고작 3000만 원 높았다. 최근 규제 강화로 위축된 시장 분위기를 보여주듯 응찰자도 2명이었다. 문제는 잔금 납부였다. 대출이 80% 이상 가능할 것으로 보고 자금계획을 세웠는데, 갑자기 경기 고양시 전체가 조정대상지역으로 묶이게 됐다. 대출이 낙찰가의 50%밖에 나오지 않게 된 것이다. 물론 6·17 대책 시행 전에 낙찰받은 것이니 규제 전 이미 계약금을 내고 매매계약을 체결한 경우에 해당돼 예외를 주장해 볼 수 있었다. 하지만 금융기관들이 난색을 표했다.

여기저기 돈을 끌어모아야만 잔금 납부가 겨우 가능한 상황에서 낙찰자 A 씨는 기지를 발휘했다. 입찰 전 관리비 미납액이 비정상적으로 크다는 걸 눈여겨본 A 씨는 낙찰 직후 곧바로 관리사무실로 향했다. 관리비 미납이 2년이나 이어진 것을 보고 혹시 집주인이 이미 이사를 간 것이 아닐까 추정했던 것이다.

확인해 보니 해당 호수는 공실이었다. 관리사무소로부터 전화번호를 입수한 A 씨는 곧바로 집주인과 연락을 취했다. 낙찰자임을 알리고 명도 문제로 상의할 게 있다는 용건을 밝히자, 사업 실패 후 곧바로 다른 곳으로 이사해 현재 집은 비어 있고 현관 비밀번호를 알려줄 테니 언제든 입주하라는 집주인의 대답이 돌아왔다. 곧바로 열쇠공을 불러 강제로 문을 여니 오래 비워 둔 집 같지 않게 내부가 깔끔했다. 간단한 입주청소 후 부동산에 싼 가격에 전세를 내놓았더니 보증금 4억7000만 원에 바로 계약이 체결됐다. 낙찰가 5억3000만 원에 임차인의 보증금 4억7000만 원이 들어오게 됐으니, A 씨는 무리해서 대출받지 않아도 어렵지 않게 잔금을 납부할 수 있게 되었다.

대출규제와 세제 강화 등 중첩된 규제로 인해 시장이 암울해도 이처럼 보석같이 빛나는 투자 사례들은 많다. 정부정책에 순응하되 그 틈새를 찾아 알찬 수익을 내는 것이야말로 실패 없는 경매 투자전략이 될 것이다.

정충진 법무법인 열린 대표변호사


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