[일문일답] 국토부 “내년 공시가 로드맵 제시…신뢰도 제고할 것”

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입력 2019-12-17 13:39:00 수정 2019-12-17 13:41:04

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30억원대 아파트 공시가격의 시세반영률(현실화율)이 80%까지 높아지는 등 공시가 현실화 정책이 계속된다. 정부는 이를 안정적이고 투명하게 추진하기 위한 ‘현실화 로드맵’을 내년 중 마련할 계획이다.

국토교통부는 2020년 표준단독주택 공시가격(안) 열람에 착수하기에 앞서 17일 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안을 발표했다.

국토부는 이번 발표를 통해 지난해부터 추진중인 공시가격 현실화 정책의 2020년 가격공시 적용방안으로 공시가격 시세반영률(현실화율)의 오류를 최소화할 방침이다.


먼저 2020년 부동산 가격공시 추진방안 중 올해 68.1%의 현실화율이 적용된 공동주택(아파트)의 경우 고가아파트의 공시가격 조기 현실화 등 가격대별 차등을 둔다.

특히 전반적 현실화율 상향과 함께 그간 지속된 고가-중저가 부동산간의 공시가격 역전현상을 폭넓게 해소한다는 기본원칙 아래 추진한다.

아래는 김영한 국토부 토지정책관과의 일문일답이다.


-공동주택 현실화율 목표 제시된 것이 70%, 75%, 80%다. 공시가격 인상을 추진하려는 이유가 형평성을 확보하기 위한 것이라고 했다. 하지만 형평성을 확보하면 현실화율은 똑같은 현실화율을 목표로 제시하고 거기에 맞춰야 되는 것 아닌가? 고가주택만 이렇게 차등으로 해서 더 많이 올리는 것은 어떤 취지인가?

▶이번에 공시가격 기준현실화율을 제시하면서 중점을 뒀던 부분이 전반적으로 공동주택을 포함한 모든 부동산유형에서 현실화율이 낮은 부분이 있다. 두 번째로는 중저가 부동산에 비해서 고가부동산이 현실화율이 더 낮았던 역전현상이 문제가 됐다.

이 두 가지 문제를 해결하는 데 방점을 두고 고가주택을 중심으로 현실화율 제고를 하는 방침을 정했다. 고가주택도 똑같은 수준으로 맞추는 게 균형성과 형평성에 맞는 게 아니냐는 지적이 있을 수 있는데 현재 부동산의 현실화율이 우리가 최종적인 목표치로 생각하고 있는 현실화율보다는 많이 낮은 수준에 머무르고 있다. 목표 현실화율에 도달해야 하는 로드맵이 내년에 제시될 예정이지만 그 로드맵을 제시하지 못하고 있는 상황에서는 부담능력이나 자산의 가치나 여러 가지를 고려해서 고가부동산부터 우선적으로 제고를 하는 것이 필요하다는 판단을 했다.


-고가주택 현실화율을 최고 80% 수준까지 올리겠다고 하는데 지금 평균적으로 보면 공동주택 현실화율이 한 1% 정도 오르는 걸로 나온다. 전반적으로 (현실화율이)많이 개선됐다고 볼 수 있는 건지 일단 의문이고, 내년에 공시가격 현실화 로드맵이 나오면 9억원 이하의 주택에 대한 공시가격 상승에 대한 이야기도 언급이 될 수 있다고 이해하면 되는가?


▶전반적인 현실화율은 공동주택 같은 경우 2019년에 68.1%에서 69.1%로 1%p가 올랐습다. 상당히 많은 중저가 부분에 대해서 현실화 조정을 하지 않기 때문에 전체적인 현실화율을 끌어올리는데는 좀 한계가 있다. 2019년 공시에서는 이전에 밝혀 드린 대로 대략 15억원 이상의 고가주택에 대해서 현실화율을 제고를 한 바가 있고, 2020년 공시에서는 9억원 이상의 주택으로 현실화율 제고범위를 넓혀가고 있다. 로드맵은 최종적인 현실화율 목표치를 제시하고 전반적으로 현실화율을 제고하는 만큼 9억원 이하에 대해서도 일정한 수준의 현실화율 제고가 들어갈 것으로 보고 있다.


-공동주택 공시가격 계산할 때 층별, 호별 효용비 구체적인 기준 계산하는 방법을 조금 더 구체적으로 설명해 달라. 표준단독주택 관련해서 데이터들이 나와있는데 예년보다 많이 부실하다. 서울구별 데이터도 없고 그다음에 가격별로의 작년에 대비해서 호수가 어떻게 변동됐는지 등 데이터를 요청한다.

▶두 번째 질문은 표준단독주택 같은 경우 의견청취기간에 저희가 이 대책을 발표하면서 참고하실 수 있도록 통계자료를 제시하고 상세한 자료는 결정공시 때 공개를 해왔다. 그래서 지금 의견청취 기간에는 일단 이 정도 수준의 소략한 통계만 제공을 해드릴 수밖에 없는 점을 양해해달라.

▶(신광호 국토부 부동산평가과장)공동주택에 대해서는 기본적으로 가격을 산정할 때 개별공동주택 단지별로 기준이 되는 단지, 층, 호수를 정해서 먼저 산정을 하고 그 기준가격을 기준으로 해서 다른 전체적인 개별호수의 가격을 산정하는 방식을 취하게 된다. 그럴 경우 기준 층에 대해서 층별 효용비 기준이 있다. 층수에 따라서 2층이면 두 단계로 구분을 해서 하고 일반적인 경우에는 6단계로 구분을 해서 각 층별로 기본 효용비가 정해지고 그래서 기준층 가격을 기준으로 해서 효용비를 배분하는 방식을 취하게 된다.

또 개별 호별로는 조향별로 남향인지, 동향인지에 따라서 가격을 차등 배분을 하고 위치별로 또 배정을 해준다. 호별 효용비는 기본적으로는 시세 차이를 기준으로 해서 산정을 하고 시세 차이가 없는 경우에는 기준 가격대별로 배분하는 방식이 산정기준에 나와 있다.


-9억원 이상 단독주택에 대해서 목표 현실화율이 55%인데 공동주택에 비해서는 가격은 같은 수준인데 많이 낮다고 느껴진다. 이것을 더 올리지는 않는 건지, 계속 공동주택과 단독주택 차등을 두는 건지 궁금하다.

▶2018년하고 2019년 공시결과 가격대별 현실화율을 부동산별로 표시를 했다. 공동주택의 경우 중저가에 비해서 고가의 현실화율이 낮거나 거의 비슷한 수준으로 형성이 돼 있다. 단독주택은 지난해 고가 단독주택을 중심으로 현실화 조치를 폭넓게 시행을 해서 초고가에 대한 현실화율 반영이 중저가에 비해서 굉장히 높아졌다.

올해는 이런 상황을 고려해서 작년에 현실화율 제고가 거의 이뤄지지 않았던 고가 공동주택에 중심을 맞춰 현실화율을 제고를 했다. 단독주택에 대해선 내년에 저희가 로드맵을 제시를 하게 되면 부동산의 유형이나 가격대별로 최종적으로 도달해야 될 목표치를 제시하고 일정한 기간의 현실화율을 제공해서 목표치에 도달할 수 있도록 조정을 해 나갈 것이기 때문에 단독주택에 대해서도 별도의 조정이 있을 예정이다.


-주택가격별로 제고 목표치를 제시했는데 70%, 75%, 80%이 내년도에 대한 공시가격 목표치인지 아니면 이게 내후년까지 계속 가는 목표치인지 궁금하다. 내년에는 더 높은 목표치를 두고 거기만큼 끌어올리는 것인지, 아니면 70%라는 수준까지 올라가면 그 이후로는 또 제고작업이나 이런 것들을 완료됐다고 보시는 건지 궁금하다. 만약 내년에 이 목표치들 이상 넘어갔던 주택 같은 경우에는 고시가격을 오히려 그 목표치만큼 안 올릴 수 있는 건지 아니면 추가적으로 더 올리는 작업을 진행하는 것인가?

▶첫 번째 질문 답변하겠다. 70%, 75%, 80% 공동주택에 대해서 제시한 기준이나 55% 단독주택에 대해서 기준 현실화율을 제시를 해서 그 정도 수준으로 제고를 하겠다는 것은 2020년 공시에 적용되는 방식이다. 2021년 공시부터는 2020년 중에 중장기 현실화 로드맵을 수립을 해서 중장기 로드맵 수립에 따라 예를 들면 10년, 15년 이러한 기간 동안 최종적인 목표 현실화율에 어떤 식으로 도달하는지를 저희가 발표할 예정이다. 2021년 공시부터는 로드맵에 따라서 적용된다. 2021년 이후에 공시에 대해서는 로드맵에 구체적인 내용이 담길 거기 때문에 두 번째 말씀하신 대로 이후에 공시가격조정이 어떻게 될 것이냐, 이런 부분은 수립되는 로드맵에 따라서 결정이 될 것이다.


-내년에 발표하는 로드맵이 10년이나 15년이라고 말씀하셨는데 어떻게 몇 년으로 할 건지는 아직 안 정해졌나? 10년 계획, 아니면 15년 계획. 그리고 만약에 예를 들어 10년 계획으로 했다, 그러면 10년 후에는 하나의 현실화율로 이렇게 가는 것인가? 그러니까. 예를 들어서 아파트 같은 경우에는 80%다, 그러면 가격 내년에 이렇게 70%, 75%, 80% 이렇게 한 게 아니라 그러니까 10년 후에는 하나의 목표로 간다, 그런 것인가?

▶로드맵에 대해서 10년, 15년 말씀을 드린 것은 이제 단순하게 예시를 들어서 이해하기 편하게 하기 위한 것이다. 로드맵에는 최종적인 목표치, 목표에 도달하기 위한 기간, 목표에 도달하는 여러 가지 방식들이 있을 수 있다. 로드맵에는 기본적으로 부동산의 유형이나 가격대별로 차등을 두지 않고 최종적인 목표치를 제시해서 공시가격의 근본적인 균형성을 맞추는 것이기 때문에 현재로서는 어떤 단일한 목표치를 제시하는 게 바람직하지 않을까 생각하고 있다. 이것은 전문기관의 연구용역이나 사회적인 공론화 절차를 거치는 과정에서 또 여러 의견이 있으면 그 부분을 반영해서 최종적으로 결정을 할 예정이다.


-국토부의 최종목표치가 궁극적으로 현실화율 100%를 얘기하는것인가? 아니면 그때 시장상황에 따라 80~100% 사이에서 조정이 될 수 있는 건지 정확하게 어떤 입장인지 궁금하다.

▶그것에 대해서는 아직 구체적인 방침이 정해지지 않았다. 다만 이번 2020년 공시를 하면서 30억원 이상의 공동주택에 대해서 80%라는 기준현실화율을 제시한만큼 로드맵 같은 경우에는 80%를 넘는 선에서 최종목표치가 제시되지 않을까 예상하고 있다.


-우리나라 아파트 총 가구수와 그 가격대에 속하는 아파트의 비중, 호수 등이 어느 정도 되는가? 그리고 로드맵 발표를 위한 용역에는 참여주체가 어떻게 되고 어떤 방식으로 결정이 되고 그것 하는데 법률을 바꾸거나 할 필요가 있는가?

▶이번에 현실화율 제고대상이 되는 9억원 이상 주택은 총주택제고의 4% 정도로 예상하고 있다. 로드맵은 공시제도를 국토부가 담당을 하고 있기 때문에 추진을 하게 되고, 지난해 공시부터 공시제도에 영향을 받는 기재부라든지 복지부 등으로 구성된 관계부처 TF를 가동 중에 있습니다. 로드맵 수립의 계획이 구체적으로 나오게 되면 당연히 관계부처 TF를 가동해서 공시제도를 활용하고 있는 부처들의 의견도 폭넓게 수렴을 해 나가도록 하겠다.


-어제 대책 발표 때는 KB 부동산 중심으로 시세를 본다고 말씀했는데 지금 보면 감정원이 산정한다고 설명이 돼 있다. 시세 부분에 대한 명확한 설명 부탁드린다. 또 지자체가 공시가 상승이 급하게 일어날 것을 우려해 표준주택과 먼곳에 위치하는 경우가 있다고 했는데 이런 문제를 어떻게 해소할 것인가?

▶감정원에서 공시가격을 산정하기 위해서 기초가 되는 시세 산정작업을 하고 있다. 그런데 이 시세는 KB시세도 되겠고 실거래가도 되겠고, 또 실거래가 없는 경우에는 감정평가기법을 활용할 수도 있고 다양한 기법을 활용해서 시세를 산정하고 있다. 반드시 감정원에서 공시가격 산정이 기초가 되는 시세가 KB시세와 일치한다거나 유사한 것은 아니다. 여러 시세분석기관에서 낸 시세를 참고해서 다양한 데이터들을 통해서 산정을 한다.

지난해 표준주택과 개별주택의 정합성 문제가 많이 문제가 돼서 이번에 대책을 발표하면서 여러 가지 개선방안들을 담았다. 개별주택하고 표준주택을 연결할 수 있는 비교 표준표라는 게 있는데 그 비교 표준표가 지난해 너무 소략하게 돼 있어서 지자체 담당자들의 재량이 많이 작용할 수가 있는 부분이 있었다. 공시가가 낮은 표준주택을 무리하게 당겨서 개별주택 공시가격을 산정하는 근거로 쓰는 문제가 있었기 때문에 비교 표준 기준표를 굉장히 구체화해서 지자체 담당자의 재량을 최대한 축소하는 방향으로 개선을 했다. 중요한 공시가격의 변동이 있는 경우에는 감정평가서의 검증을 의무적으로 거치도록 하고 있는데 이런 검증이 형식적으로 운영이 되고 검증 결과를 반영하는 검토기간도 짧았다. 검토기간도 늘려주는 방향으로 해서 가급적이면 주관적 재량의 여지를 많이 축소를 하고 표준주택과 개별주택, 표준지와 개별지 간의 정합성을 높이는 방향으로 공시제도를 운영할 계획에 있다.


-결국은 은행들이 시세 기준으로 대출을 하는 건데, 은행들이 보는 시세와 지금 국토부에서 설명한 시세 정보를 공유해서 정확하게 일치하도록 하는 건지, 아니면 국토부는 국토부대로 따로 하고 은행은 KB자료를 기초로 해서 별도로 하는 것인가?

▶감정원에서 공시가격을 매기기 위해서 시세를 산정하는데 지금 말씀하신 시세 분석기관들이 내놓고 있는 시세도 중요한 참고자료가 된다. KB시세라든지 여러 시세분석기관에서 공개적으로 시세를 내고 있기 때문에 그런 부분도 참고를 한다. 실거래가도 참고를 하게 되고 또 기타 다양한 여러 가지 기준들을 가지고 시세를 산정을 하게 된다. KB시세하고 감정원 시세가 똑같이 일치한다는 것은 아니다. 중요한 참고자료의 하나로서 고려가 된다.


-그러면 감정원에서 지금 평가하는 시세와 KB에서 평가하고 있는 시세 이 부분에 있어서 오차가 어느 정도 발생하고 있는 건가? 금융위든 국토부든 부동산 관련돼서 정책을 시행을 하는 데 있어서 기준점을 시세라고 했는데 각각의 다른 기준이 오차 범위가 크게 나게 된다고 하면 국민들 입장에서는 상당히 혼란스러울 것 같다.

▶오차라기보다는 기관별로 여러 가지 판단하는 요소라든지 기준이 다르기 때문에 시세 간에 경미한 격차가 난다고 해서 그걸 오차라거나 특정기관이 잘못 평가하고 있다고 볼 것은 아니라고 본다. 공시가 시세는 실거래가, 감정평가 선례, 다양한 시세정보, 매매가격 동향 통계 등을 종합해서 감정원이 판단한 것을 시세로 쓰고 있다. 이것이 KB시세와 얼마나 차이가 나느냐, 또는 차이가 없이 근사한 값이냐 등의 문제는 일률적으로 말씀드리기 곤란하다.

어제 대책발표할 때 대출, 금융 부분에서 ‘시세’라는 표현이 나왔다. 그 시세는 앞서 지금 토지정책관 설명드린 것처럼 은행에서 금융, 금융건전성을 염두에 두고 계속 활용해 왔던 부분이 되겠다. 은행권에서는 통상 KB시세를 쓰고 있습니다. 하지만 저희가 공시가격에서 말하는 시세와 전혀 다르다. 은행권에서 대출에 사용되는 시세와 공시가격에서 사용되는 시세는 전혀 별개라고 이하하면 되겠다.


-이번에 고가주택 중심으로 아파트와 단독주택 전부 다 현실화율 높인다고 했는데 그 근본 원인이 중저가 주택과의 역전현상 때문이라고 했다. 내년에 단계적으로 높이게 되면 중저가 주택과의 역전현상은 해소가 되는 건지 궁금하다.

▶이번에 고가주택 9억원 이상의 주택에 대해서 현실화율을 많이 높이게 되면 역전현상은 상당 부분 해소가 될 걸로 보고 있다. 저희가 기준 현실화율을 70%, 75%, 80%로 제시를 했고, 9억원 이상에 대해서는 각각 기준 현실화율에 근접하는 수준으로 2020년 현실화율이 나올 것으로 예상을 하고 있기 때문에 지금 6억원 이하 공동주택 같은 경우에 현실화율이 68.6%로 동결이 되기 때문에 좀 더 확실하게 역전현상이 해소가 돼서 고가는 상대적으로 현실화율이 높고 중저가는 상대적으로 현실화율이 낮은 상태로 머무르는 형태로 현실화 역전현상은 좀 큰 폭으로 개선될 것으로 보고 있다.


-시세 산정방식이 KB시세도 아니고 감정원 시세도 아니고 종합적으로 판단을 하겠다고 했는데 오늘 나온 이 공시가격 산정하는 방식처럼 시세를 산정하는 그 정확한 산식을 주면 좋겠다.

▶현실화율 같은 경우 정책적인 여러 가지 고려에 따라서 결정이 되기 때문에 이번에 현실화율 제고를 어떤 방식으로 하는지에 대해서 구체적인 산식을 통해서 다 공개했다. 시세는 여러 가지 자료들을 활용을 해서 산정을 하지만 그것은 실거래 사례가 있는지 없는지, 또 여러 가지 객관적인 시세분석기관의 시세정보가 충분한지 충분하지 않은지, 어떠한 기법을 산정하는지에 따라서 개별 부동산 유형이라든지 지역이라든지 이런 것에 따라서 상이할 수가 있기 때문에 일관된 산식으로 이렇게 시세를 산정한다고 제시하기는 어렵다.


-시세는 한국감정원이 산정하는 것 아닌가?


▶그렇다. 표준주택하고 공동주택에 대해서는 감정원이 시세를 산정하고 있고, 표준지에 대해서는 지금 감정평가사가 산정을 하고 있다.


-내년 중에 나온다는 로드맵이 내년 상반기, 하반기인지 구체적인 시기가 있나?

▶공청회, 공론화 절차를 충분히 거치겠다고 했기 때문에 연말에 수립이 된다고 해서 연말에 공개를 하는 것은 아니고 어느 정도 성완이 되면 적정한 시점에서 충분한 공론화의 기회를 가질 수 있도록 할 예정이다. 시기는 지금 단계에서는 말씀드리기 어렵다.


-공론화 과정과 관련해 예전 원전 공론화 위원회처럼 운영이 되는 건지, 아니면 단순히 국토부 차원에서 간담회를 여는 식으로 공청회나 이런 것들을 거치고 나서 공론화 작업이 끝났다고 판단하시는 건지, 여론조사나 이런 것들 따로 진행하시는지 궁금합니다.

▶아직 구체적으로 공론화를 어떻게 할지에 대해서는 정해진 게 없지만, 지금 국회에서 가격공시법을 개정안이 국회 심의 중에 있다. 가격공시법에 따라서 중장기 현실화 로드맵 현실화계획을 정부가 법정계획으로 수립을 하도록 하는 안을 가격공시법 개정안이 담고 있다. 동 법에서 공청회를 거치도록 하고 있기 때문에 만약에 그 법이 통과가 되면 당연히 법정 절차로서 공청회는 거쳐야 될 것이고, 또 최종적으로 로드맵 결정을 하기 위해서는 중앙부동산 가격공시 위원회가 민관 합동위원회로 구성이 되어 있다. 그래서 그 위원회를 통한 심의 ·의결도 거쳐야 되는 상황이기 때문에 여러 단계에 거쳐서 충분한 공론화 절차가 진행될 것으로 보고 있습니다.


-공시지가하고 실거래가 괴리 좁히기 위해서 표준지 개수 늘려야 한다는 지적도 있는데 어떻게 생각하시는지 궁금하다.

▶정확성을 높이기 위해서 표준지를 늘려야 된다는 그런 지적을 하시는 분들도 있다. 다만 이 부분은 공시지가 예산과 관련된 부분이기 때문에 공시지가의 정확도 제고에 어느 정도 도움이 되는지에 대한 분석을 거쳐서 재정당국하고 협의를 해야 될 사항이다.

(서울=뉴스1)


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