4년새 최저 가격… 옥석가려 투자를

서울 재건축 시장의 ‘최대어’로 꼽히는 강남 개포지구 시세가 계속 하락하고 있다. 이곳은 지난해 지구 단위의 재건축 계획이 결정돼 총 32개 단지, 2만8704채가 들어서는 ‘미니 신도시’ 수준으로 사업이 추진되고 있다. 하지만 정작 아파트 가격은 재건축 결정 이후 최근 저점이었던 2008년 금융위기 이후 최저치까지 떨어졌다. 전문가들은 이곳이 지구 단위 개발인 만큼 옥석을 선별해 투자하는 자세가 필요하다고 충고했다.


●금융위기 이후 매매가 최저

26일 부동산114에 따르면 강남구 개포동 주공1단지 42m²의 지난달 평균 매매가격은 6억2500만 원 수준. 이는 저점을 나타냈던 2008년 12월의 6억1000만 원에 근접한 것으로 2009년 9월 기록한 최고 가격(8억5000만 원)보다 26.5% 하락한 수치다.

주공 1단지뿐만 아니라 2∼4단지 모두 상황은 비슷하다. 주공 2단지 25m² 역시 지난달 매매가 4억6000만 원으로 2010년 초 5억6000만 원을 넘어서던 것에서 1억 원 이상 가격이 떨어졌다. 나머지 단지도 2009년 시세와 비교하면 20∼30% 가격 하락이 나타났다. 개포동의 A공인중개사무소 관계자는 “정부가 정책을 내놓을수록 재건축 아파트 가격 하락이 가속화하는 이례적인 현상이 계속되고 있다”고 말했다.


●‘강남 랜드마크’ 선호도 커질 것

하지만 이 같은 가격 하락 현상이 앞으로도 이어질 것인지에 대한 의견은 갈린다. 개포지구 재개발이 가진 장점이 적지 않다는 주장이 나오기 때문이다.

우선 거주 여건이 다른 재개발지보다 좋다. 인근 대치동과 역삼동, 삼성동 등에 백화점과 종합병원, 대규모 복합시설 등이 있다. 개포지구 뒤편에 구룡산과 대모산 입지가 있어 조망권도 확보됐다는 분석이 나온다. 부동산업계에서는 개포지구 주택이 모두 30년 이상 된 아파트라 면적이 작고 시설이 낡아 추가 가격 상승이 어렵지만 재건축 완료 이후에는 자녀 교육 등으로 선호도가 높아질 것으로 보고 있다.


●사업장별 장점 달라…선별 투자해야

개포지구 사업은 지난해 3월 지구단위계획이 결정돼 사업장별로 개별 추진된다. 32개 단지 중 정비계획 수립을 진행하는 단지는 시영아파트와 개포주공 1∼4단지 등 1만2410채다. 심의 기준으로 여기서 2695채가 늘어나는 1만5105채가 공급될 것으로 보인다.

사업 추진이 가장 빠른 곳은 조합설립인가가 끝난 주공 1단지이며 나머지 4곳은 안전진단을 통과한 상태다. 대지 지분 비율 역시 주공 1단지가 128∼149%로 가장 높고 단지 규모도 크다. 주공 3단지는 건립 규모는 작지만 개포근린공원이 접해 있는 장점이 있다. 김규정 부동산114 리서치센터장은 “개포지구는 향후 소형주택 실수요자들이 가격이 떨어진 강남 진입을 노릴 수 있는 곳”이라며 “중장기 실거래 목적으로 접근하는 전략이 필요하다”고 말했다.

박재명 기자 jmpark@donga.com