9·13 대책 이후 3개월…집값 어디가 가장 많이 빠졌나

뉴스1

입력 2018-12-13 20:24 수정 2018-12-13 20:26

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강남4구·용산·동작 직격탄, 신축보단 재건축 낙폭 커
악재 많고 상승 모멘텀 없어 내년에도 조정이어질 듯


서울의 한 아파트단지의 모습. © News1
9·13 부동산대책이 발표된 지 3개월째에 접어들면서, 서울 아파트값 안정세가 완연해지는 분위기다. 특히 연초부터 집값 상승이 가팔랐던 강남권을 중심으로 아파트값이 하락하고 있으며, 신축보다 재건축 단지에서 낙폭이 크게 나타나고 있다.

13일 한국감정원의 ‘주간아파트가격동향조사’에 따르면 서울 아파트값 변동률은 지난주 -0.06%를 기록했다. 4주 전 1년2개월만에 하락세(-0.01%)로 돌아선데 이어 4주 연속(-0.01%→-0.02%→-0.05%→-0.06%) 낙폭을 키우면서 하락세를 이어갔다.

감정원 측은 “9·13 부동산대책에 따른 대출 규제, 세제개편 부담과 금리인상 등 불확실성이 확산되며 하락폭이 확대되고 있다”고 설명했다.

서울 아파트값은 지난 9월 3일 고점(0.47%)을 기록하며 고공행진을 하다 9·13 대책 발표 이후 매수심리가 급속히 얼어붙어 10주 연속 둔화된 뒤 마이너스(-)로 돌아섰고, 낙폭이 커지면서 장기 조정 국면에 접어드는 모습이다.

낙폭 확대와 동시에 하락 지역도 빠르게 늘었다. 25개 자치구 중 종로구와 중구를 제외한 23개 지역이 마이너스 또는 보합(0%)을 기록 중이다.

지역별로는 연초부터 서울 집값 상승을 주도했던 강남4구(강남·서초·송파·강동구)와 개발호재로 단기 급등했던 용산구, 동작구 등이 대책 이후 하락세가 두드러지게 나타나고 있다.

© News1
송파구의 경우 대책 여파로 10월 중순(22일) 가장 먼저 하락세로 돌아선 뒤 7주연속 하락해, 누적 -0.7% 하락률로 25개 자치구 중 가장 큰 낙폭을 보였다.

잠실주공5단지 등 일대 재건축 단지를 중심으로 급매물이 늘어난데다, 국내 최대 규모인 헬리오시티(9510가구) 입주를 앞두고 매매수요가 분산되고 전셋값도 약세를 보이면서 낙폭이 커졌다는 분석이다.

송파구에 이어 Δ강남구(-0.69%) Δ서초구(-0.55%) Δ용산구(-0.35%) Δ동작구(-0.27) Δ강동구(-0.2) 등도 대책 이후 누적 낙폭이 커 이번 대책의 가장 큰 영향을 받은 것으로 보인다.

실제 개별 단지 분위기를 보면 이러한 상황을 좀 더 체감할 수 있다.

잠실5단지 전용면적 76㎡ 주택형의 경우 9·13 대책 직전 19억1000만원(9월 초)까지 거래됐는데, 대책 후 거래가 실종되면서 올 한 해 상승분을 모두 반납하고 현재 연초 시세인 17억원까지 떨어졌다. 일반 아파트인 잠실엘스도 전용 59㎡가 9월 15억500만원까지 팔렸는데 지금은 13억 초반에 급매물이 나오고 있다.

비강남권인 용산구에서는 신계동 용산e-편한세상 전용 84㎡가 9월 15억원에 팔린 뒤 호가는 그 이상 올랐으나, 현재는 13억 초반에도 매물이 나온다. 동작구 흑석한강푸르지오 전용 84㎡는 대책 전 13억원에 거래돼 호가가 뛰었으나 지금은 11억 후반에도 급매물이 있다.

아파트별로는 신축 등 일반 아파트보다는 재건축단지에서 하락세가 크게 나타나고 있다.

민간 조사기관인 부동산114 조사에서 재건축 아파트는 대책 이후 지난달 초(2일)부터 떨어지기 시작해 6주연속 하락하며 누적 하락률 -0.72%를 기록했다. 일반 아파트는 지난달 23일 보합전환한 뒤 2주 하락해 -0.04% 떨어졌다.

9·13 대책으로 세금·대출 규제가 강화되면서 주택시장이 실수요 위주로 재편되고, 자산가들 역시 신축 아파트 중심의 ‘똘똘한 한채’에 집중하면서 재건축 아파트 인기가 상대적으로 시들해졌다는 분석이다. 재건축 초과이익 환수제, 안전진단 등 관련 규제가 강해진 것도 이유다.

잠실5단지와 함께 강남권 대표 재건축단지로 꼽히는 강남구 은마아파트는 9·13 대책 직전 18억5000만원에 최고가 거래됐으나 이후 매수세가 끊기면서, 올해 상승분을 대거 반납하고 현재 호가는 16억원까지 내려앉았다. 연초 시세가 15억원 중반에서 16억원대였는데 연초 시세에 가까워진 것이다.

서초구 반포동 반포주공1단지 1·2·4주구 전용 140㎡는 지난달 40억8000만원에 팔렸다. 지난 8~9월 거래금액 42억~45억원보다 1억~4억원 낮은 가격이다. 역시 호가는 연초 시세에 근접하고 있다.

거래량은 집값 하락이 지속되자 매수 관망세가 짙어지면서 거래절벽 현상이 나타나고 있다.

지난달 서울 아파트 매매거래량(‘신고건수’ 기준)은 3567건으로 10월(1만190건) 대비 3분의 1 수준으로 급감했다. 글로벌 금융위기로 주택시장이 장기침체에 빠졌던 2013년 8월(3149건) 이후 5년 3개월 만의 최저 수준이다. 이달 거래량도 11일 기준 1131건에 불과해 지난달보다 더 줄어들 가능성이 높다.

전문가들은 서울 아파트 조정국면이 적어도 내년 1분기까지는 지속될 것으로 보고 있다. 주택시장 악재가 산재해 있는데다, 당장에 시장 분위기를 바꿀 모멘텀이 없어 관망이 한동안 계속될 것이란 전망이다.

한국감정원 관계자는 “9·13 대책의 여파가 지속되고 있는데다 금리인상, 3기신도시발표, 공시가격 인상 등 악재가 산재해 있어 내년까지 관망이 이어질 것”이라며 “매수심리는 갈수록 위축되고 있고 재건축 및 급등 단지에서 급매물이 늘어나고 있어 전반적인 하락폭도 확대될 가능성이 높다”고 내다봤다.

조성근 부동산114 책임연구원도 “대책 이후 관망세가 장기간 이어지면서 하락지역도 더 확대되는 양상”이라며 “기준금리 인상에 이어 보유세 인상, 수도권 3기 신도시 발표 등도 예정돼 있어 아파트 시장은 당분간 약세가 이어질 전망”이라고 말했다.

(서울=뉴스1)


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