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강남 재건축 장기보유 물량 일부 풀렸나…비수기 무색, 열기 지속

뉴스1

입력 2018-02-12 09:12:00 수정 2018-02-12 09:13:30

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© News1 방은영 디자이너

지난달 25일 조합원 지위양도 가능한 입주권 거래 가능
일부 시세 수억원 올라…초과이익환수제 부담은 여전


정부의 강한 압박에 잠시 주춤했던 강남 집값이 다시 상승세로 전환됐다. 계절적 비수기에도 불구하고 일부 재건축 단지를 중심으로 투자자의 뭉칫돈이 몰리는 모양새다. 특히 지난달 조합원 지위양도가 가능한 장기보유 물량이 시장에 풀리면서 시세를 밀어올리고 있다는 분석이 제기되고 있다.

12일 부동산114에 따르면 서울 재건축 집값은 지난달 둘째주 1.17% 상승률을 기록한 이후 오름 폭이 3주 연속 줄었다. 2월 첫째주는 재건축 집값 상승률이 0.72%까지 떨어졌다. 하지만 지난주에는 오름폭이 다시 0.98%까지 뛰었다.

새해 들어 강남 집값은 재건축 연한 연장 가능성과 재건축 초과이익부담금이 최대 8억원 이상 부과될 수 있다는 전망에 단기적 안정세를 보였다. 하지만 일부 거래가 이뤄지면서 시세 변화가 나타난 것으로 풀이된다.

부동산 업계에서는 재건축 집값이 상승세로 돌아선 이유로 조합원 지위양도 매물이 실거래로 이어진 때문이란 해석을 내놓고 있다. 실제로 2월 첫째 주는 지난달 조합원 지위양도 가능한 매물이 풀리기 시작한 시점과 겹친다. 여기에다 공급 대비 수요가 부족한 상황이 이어지면서 시세가 높아질 수밖에 없다는 설명이다.

앞서 정부는 지난해 8·2 부동산 대책을 내놓으면서 조합설립인가를 받은 단지의 조합원 지위 양도를 금지했다. 하지만 장기 보유자의 구제책이 필요하다는 지적이 제기되면서 실수요자 보호 차원으로 예외 규정을 마련했다. 이에 따라 지난달 25일부터 조합원 지위를 10년 이상 유지하며 5년 이상 거주한 1가구 1주택자는 조합원 지위를 양도할 수 있게 됐다. 강남 집값 급등이 이어지는 상황에서 일부 매물의 실거래로 새로운 변화가 나타날 것인지에 관심이 몰렸다.

이러한 예상은 현실화하는 분위기다. 국토교통부에 따르면 지난달 반포주공1단지 전용면적 140㎡(3층)은 43억원에 실거래돼 2017년 같은달(30억원)과 비교해 10억원 이상 올랐다. 지위양도가 가능한 매물도 조금씩 시장에 등장하고 있다.

반포동 A공인중개업소 관계자는 “매수자는 지위양도 가능 여부 정확성에 우선 순위를 두고 문의를 하고 있다”며 “(지위양도 가능한)매물이 적어 앞으로도 추가 상승을 기대하고 있는 데다 입주 후 시세가 더 오른다는 확신이 있다”고 설명했다.

초과이익환수제에서 벗어나 있는 강남 재건축 집주인도 자신감이 넘치고 있다. 강남구 개포주공4단지는 관리처분인가 후 현재 이주가 마무리되고 있다. 지난달 전용면적 42㎡는 13억2000만원(4층)에 실거래됐다. 1년 전과 비교해 5억원 이상 높은 수준이다. 현지 공인중개업소에 따르면 조합원 지위양도 자격을 갖춘 입주권은 전체의 10% 이하로 보고 있다. 이들 매물 중 1∼2건이 거래되면서 시세 기준점을 높이고 있다고 분석했다.

개포동 한 공인중개업소 대표는 “절대적인 매물이 부족한 상황에서 일부 거래만으로도 시세가 급등하는 현상이 나타나는 것”이라고 진단했다.

아직 변수는 남아 있다. 올해 부활한 재건축초과이익환수제 영향을 무시할 수 없어서다. 재건축 조합들이 지난해말 환수제를 피하기 위해 잇따라 관리처분인가를 신청했다. 문제는 정부가 특정 단지의 경우 최대 8억4000만원에 달하는 부담금이 발생할 수 있다고 공개했다는 점이다. 인가신청 반려 가능성도 무시할 수 없어 거래에 신중할 필요가 있다는 주장이 나오는 배경이다. 여기에 추가적인 금리인상뿐 아니라 규제 등장 가능성도 무시할 수 없다.

김현미 국토부 장관은 지난달 18일 주거복지 협의체 회의 후 기자들과 만난 자리에서 “(부동산시장의 과열이 확산될 경우)안정성에 문제가 없음에도 사업수익을 위해 자원을 낭비한다는 비판이 있다”며 “이를 감안해 구조적 안정성이나 재건축의 연한 등을 재검토할 필요가 있다”고 말한 바 있다. 이후 지난 6일 국회 대정부 질문에서 재건축 연한 10년 연장 가능성에 대해 직접적인 답변은 피했지만 추가 규제 가능성을 100% 배제할 수 없다.

반포동 소재 공인중개업소 대표는 “매물이 희소한 시기는 집주인 우위 시장으로 집값이 하락할 가능성은 적다고 생각한다”면서도 “초과이익환수제가 아직 정리가 안돼 시장이 흔들릴 수 있다”고 내다봤다.

(서울=뉴스1)

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