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강남 재건축 막판 스퍼트… 초과이익환수제 대거 피할듯

천호성기자

입력 2017-09-14 03:00:00 수정 2017-09-14 03:00:00

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8·2대책후 사업진행 두달이상 빨라

13일 서울 서초구 잠원동 신반포14차 재건축조합 사무실에는 하루 종일 조합원들의 문의 전화가 걸려 왔다. 11일 서초구로부터 ‘사업시행인가가 처리됐다’는 내용의 문자메시지를 받은 주민들이 ‘스팸 메시지’인지의 여부를 조합에 확인했던 것. 조합 관계자는 “예상보다 일찍 사업시행인가가 나와 놀란 조합원이 많았다”며 “다음 달엔 조합원 분양 신청을 받을 계획”이라고 밝혔다.

강남권 주요 재건축 단지들의 사업 진행 속도가 당초 시장 예상보다 빨라지면서 이들이 내년 1월 적용될 ‘재건축 초과이익 환수제’를 잇달아 피할 가능성이 커지고 있다. 교육환경영향평가, 사업시행인가 등 재건축의 ‘고비’로 꼽히는 단계들이 2개월 이상 빠르게 진행되는 것. ‘간판’ 단지들이 대거 초과이익 환수제의 영향권에서 벗어날 경우 ‘8·2부동산대책’ 이후 주춤했던 투자 심리가 다시 불붙을 수도 있다는 예상도 나온다.


○ 강남 재건축 사업 속도전

부동산 업계에 따르면 11, 12일 잠원동 신반포14차와 반포동 신반포3차·경남아파트 재건축 조합이 서초구에서 연달아 사업시행인가를 따냈다. 각각 6월, 7월 사업시행인가를 신청했던 이들 단지는 과거 사례보다 최대 3개월 정도 일찍 인가를 받은 셈이다. 이에 따라 이 단지들은 재건축 사업의 마지막 단계인 기존 건물 철거까지 조합원분양신청→관리처분계획인가 신청→주민 이주 등만을 남겨두게 됐다.

재건축 사업의 또 다른 난코스인 교육환경영향평가도 예상보다 빠르게 진행되고 있다. 2월 시행된 이 제도는 학교 주변의 대규모 공사로 교육 여건이 방해받는 것을 막기 위한 조치다. 관할 교육청이 조합의 교육환경 개선 노력 등을 평가하는 데 2개월 이상 걸릴 거라는 예상이 많았다. 하지만 지난달 사업시행인가를 신청한 반포동 반포주공1단지는 최근 이 평가를 통과했다. 시장 예측보다 1개월 정도 시간을 단축한 것이다. 이는 서초구를 중심으로 초과이익 환수제를 비켜가는 단지들이 대거 등장할 수 있다는 뜻이다. 관청의 인가를 기다려야 하는 이전 단계와는 달리 나머지 절차는 조합 의지에 따라 얼마든지 시간을 줄일 수 있기 때문이다. 잠원동 R공인중개소 대표는 “서초구 등이 조합들에 협조적인 만큼 반포·잠원동에서만 4, 5곳이 연말까지 관리처분인가 신청을 낼 것”이라고 말했다.


○ 재건축발(發) 투자 심리 다시 불붙을 수도

이처럼 조합들이 사업에 속도를 내는 것은 초과이익 환수제가 사업성에 미칠 충격이 만만치 않을 것으로 예상되기 때문이다. 이 규제를 적용받으면 분양 사업 후 이익의 50%를 세금으로 내야 한다. 게다가 정부가 재건축 등 민간택지에 대한 분양가 상한제 적용 기준도 다음 달 말부터 대폭 완화할 예정이라는 점도 부담이다. 두 규제를 동시에 적용받으면 조합원의 이익이 지금의 30% 미만으로 떨어질 가능성이 크다.

‘대장주’로 평가되는 이들 단지가 이런 규제들을 피한다면 투자 수요가 다시 불붙을 수도 있다. 여윳돈 있는 투자자들이 아직 조합이 설립되지 않은 초기 단계 재건축을 중심으로 ‘장기 투자’에 나설 수도 있다. 실제로 조합설립 추진 단계인 잠원동 신반포2차 전용면적 79m²의 최근 호가는 최고 14억5000만 원으로 8·2대책 직전의 실거래가 최고액(14억 원)을 웃돈다. 최근에는 송파구의 대표적인 재건축 단지인 잠실주공5단지의 ‘최고 50층 재건축안’이 확정된 영향으로 지난주 서울 재건축 아파트값 하락세가 8·2대책 이후 처음으로 멈추기도 했다.

천호성 기자 thousand@donga.com

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