경매 3박자, 물건정보-권리분석-미래가치

[고준석의 실전투자]

고준석 동국대 법무대학원 겸임교수

서울 잠실에 사는 가정주부 Y 씨(40)는 여유자금을 부동산에 투자할 계획이다. 아파트 가격이 너무 올라 망설이던 중 친구로부터 경매에 투자해보라는 권유를 받았다. 하지만 경매에 관한 정보를 어디서 얻어야 할지 몰라 막막해하고 있다.

지난해 서울의 아파트 경매 물건은 총 993건. 이 중 553건(55.69%)이 매각됐다. 매각가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 103.28%, 건당 평균 입찰자는 8.17명이었다. 올해 상반기(1∼6월) 서울의 아파트 경매 물건은 545건으로 지난해보다 다소 늘었지만 매각률(51.01%)은 떨어졌다. 매각가율(96.07%)과 평균 입찰자(6.6명)도 지난해보다 줄었다. 이처럼 경매 경쟁률과 매각가율이 떨어질 때가 경매 초보자에게는 좋은 기회가 될 수 있다.

경매는 시세보다 10∼30% 싸게 살 수 있는 게 최대 장점이다. 하지만 무조건 싸게 샀다고 재테크에 성공한 건 아니다. 경매로 재테크에 성공하려면 세 가지 조건을 먼저 충족해야 한다. 첫째, 경매 물건에 대한 좋은 정보를 얻어야 한다. 둘째, 흔히 어렵다고 여기는 권리분석을 거쳐야 한다. 셋째, 미래가치가 있는 물건을 찾아야 한다. 이런 조건이 전제되지 않고서 경매에 도전하면 손해를 보게 된다.

먼저 언제, 어떤 물건이, 얼마에 경매되는지 알아야 한다. 이런 기본 정보는 대법원 사이트에서 얻을 수 있다. 좀 더 자세한 정보는 ‘신한옥션SA’를 이용하면 된다. 경매 물건에 대한 권리분석을 초보자가 쉽게 이해할 수 있도록 제공하는 무료 사이트다. 그 다음은 미래가치다. 자본 수익과 임대 수익이 담보된 경매 물건을 골라야 한다는 뜻이다.

그런데 경매 물권마다 미래가치는 다르다. 가장 대표적인 경매 물건인 아파트와 주택을 비교해보자. 아파트는 같은 지역이라면 ‘나 홀로 아파트’보다 1000가구 이상인 아파트 단지의 미래가치가 더 좋다. 교육 환경도 매우 중요하다. 아파트 단지 주변에 초중고교를 비롯해 학원가가 있는지 확인해야 한다. 대형마트와 백화점, 도서관, 종합병원 등 편의시설도 잘 갖춰져 있어야 한다. 아파트 단지가 5분 이내 초역세권이어야 하고, 더블 역세권이면 더 좋다.

자연 환경도 미래가치에 영향을 미친다. 예컨대 한강둔치나 양재천, 반포천, 올림픽공원이 아파트 단지 주변에 있다면 미래가치는 오른다.

주택의 미래가치는 용적률이 좌우한다. 같은 동네라면 제1·2종 일반주거지역보다 제3종 일반주거지역이나 준주거지역이 유리하다. 그래야 신축과 증·개축을 통해 자본 수익을 늘릴 수 있어서다. 다가구나 다세대주택은 신축한 지 5년 이내가 좋다. 주택은 오래될수록 수리비가 많이 들기 때문이다. 물론 교육 환경과 편의시설, 교통 환경 등도 꼼꼼히 살펴봐야 한다.

경매 초보자라면 주택보다는 아파트에 도전하는 게 좋다. 아파트의 자본 수익이 주택보다 높고 권리분석이 비교적 간단하기 때문이다. 누구나 처음부터 경매 전문가가 될 수는 없다. 초보자라면 경매가 두렵고 어렵게 느껴질 수 있다. 그렇다고 시도하지 않으면 성공할 수 없다. 좋은 경매 정보를 얻고 권리분석에 문제가 없으며, 미래가치가 확실하다면 직접 실행해보자. 어느새 경매에 자신감이 붙고 재테크에도 성공해 있을 것이다.