“보유세보다 부담금 무서워”…재건축조합, 공시가격 인상 요구 왜?

뉴스1

입력 2018-06-07 09:12:00 수정 2018-06-07 09:14:04

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서울시내 아파트 단지. 2018.4.30/뉴스1 © News1 황기선 기자

공시가격 실거래가 반영률 인상 재건축부담금 영향 커
재건축 조합, 공시가격 인상요구 줄이어


정부와 재정개혁특별위원회가 부동산 보유세 강화를 위해 과세기준인 주택 공시가격을 인상할 것으로 알려지면서 재건축 초과이익환수제(재초환)에 미칠 영향에도 관심이 집중되고 있다. 재건축조합에겐 보유세보다 되레 ‘재초환’ 부담을 걱정해야 할 공산이 크다는 전망이다.

7일 정부 관계자 등에 따르면 기획재정부와 재정개혁특위는 이달 중 세제 개편안을 마련해 발표할 예정이다. 특히 여기엔 부동산 보유세 강화방안이 함께 포함될 예정이다.

이와 관련 강병구 재정개혁특위 위원장은 앞서 한국의 부동산 실효세율이 매우 낮고 거래세 비중이 높다는 점을 문제로 지적하며 “공정시장가액비율, 공시가격의 실거래가 반영률, 세율과 과세표준 조정을 선택적으로 활용해야 한다”고 언급했다. 이는 취득세·등록세 등 거래세 비중을 낮추는 대신 과세지표 강화를 통해 보유세의 비중을 확대하겠다는 의미로 해석된다.

김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 보유세 증세 방안과 관련해 “공시지가 또는 공정가격을 수정, 세율 인상, 다주택자 또는 똘똘한 한 채 등 여러 정책조합이 있으며 필요하면 올해 세제 개편에 포함하겠다”고 언급했다. 이에 따라 다주택자는 물론 1채의 고가주택자의 과세부담은 더욱 확대될 전망이다.

문제는 정부가 보유세 강화대책의 일환으로 공시가격의 실거래가 반영률을 올릴 경우 재건축부담금이 보유세보다 큰 폭으로 늘어날 가능성이 높다는 점이다.

재건축부담금은 초과이익X부과율(0~50%)로 계산된다. 여기서 초과이익은 재건축 종료시점의 주택가액(일반분양분 분양가+조합원 주택 공시가격)에서 개시시점 주택가액과 정상주택가격 상승분, 개발비용을 뺀 액수다.

여기에 조합원당 평균 초과이익이 1억1000만원이 넘으면 부과율 50%를 곱한다. 여기서 나온 최종 가액이 재건축부담금이 된다. 관건은 재건축종료 시점과 개시시점 주택가격에 반영되는 공시가격의 실거래가 반영률이다. 지역별 편차가 있지만 아파트의 경우 현재 실거래가 반영률은 약 65~70% 수준으로 알려져 있다.

하지만 정부가 보유세 인상을 위해 내년부터 공시가격의 실거래가 반영률을 높이면 그만큼 재건축 종료시점의 주택가액도 상승할 수밖에 없다. 상대적으로 실거래가 반영률이 낮은 재건축 개시시점 주택가격과의 차액도 그만큼 커진다.

이 경우 주택가격상승분 등 기타 조건이 동일하다는 전제 하에 국토부가 반포현대 재건축조합에 통지한 재건축부담금 예상액 1억3500만원은 공시가격의 실거래가 반영률이 높아지면 더 높아질 공산이 크다. 이는 재건축부담금 대상으로 거론되는 강남권 재건축단지 모두 같은 처지다.

정부 관계자는 이에 대해 “공시가격의 상향조정은 재건축부담금에서 보유세와는 단위 자체가 다른 과세요인이 될 수 있다”며 “특히 공시가격의 실거래가 반영률이 올라가면 실거래가격이 둔화되더라도 부담금 액수가 크게 줄어들지 않을 것”이라고 내다봤다.

한편 일부 재건축단지에선 이 같은 문제를 인식하고 한국감정원 등에 개시시점 주택가액이 반영되는 올해 공시가격 인상을 요구한 것으로 알려졌다. 실제 서울 광진구 소재 워커힐아파트의 경우 지난달 말 기준 입주민의 8%가 공시가격 인상을 요청했다. 이에 앞서 개포주공 5·6·7단지에서도 공시가격 인상요청이 이어지고 있는 것으로 알려졌다.

(세종=뉴스1)


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