불안감 커진 강남 재건축 “정부 계산 못믿겠다”

‘초과이익 부담금’ 폭탄에 시장 패닉

재건축 초과이익환수제로 많게는 8억4000만 원까지 개전축 부담금을 내야 한다는 정부 예상안이 나오자 서울 강남 재건축 시장이 혼란에 빠졌다. 사진은 초과이익환수제 적용을 받게 된 서울 송파구 잠실주공5단지 전경. 동아일보DB

서울 강남 재건축 시장이 ‘패닉’에 빠졌다. 재건축 초과이익환수 대상이 된 단지의 조합원들은 “정부의 부담금 계산을 믿을 수 없다”는 불만을 터뜨렸다. 한편에서는 “재건축을 포기해야 하는 것 아니냐”는 불안감도 커졌다. 조합원 지위 양도 제한에 이어 분양가 상한제와 재건축 연한 연장 가능성에 이어 초과이익환수까지 상상 가능한 모든 악재가 겹치면서 시장이 크게 흔들리고 있다.

초과이익환수 적용을 받게 된 아파트 단지의 재건축조합 사무실은 22일 하루 종일 전화통에 불이 났다. 서울 서초구 반포주공1단지 3주구 조합 관계자는 “정부 발표가 맞는 건지, 조합 계산이 맞는 건지 문의하는 조합원들의 전화가 계속해서 걸려 오고 있다”고 말했다. 조합원 A 씨는 “조합은 1인당 6400만 원만 내면 된다고 했는데 정부에서 계산한 금액이 터무니없이 크다 보니까 당황스럽다”고 토로했다. 조합장은 아예 외부 전화를 받지 않고 있다. 해당 조합은 전 조합원에게 “2017년 7월 사업시행인가 시 초과이익을 법 규정에 따라 산정하여 사업비에 반영했다. 서초구청은 조합원(추정)부담금에 대해 심의해 승인했다”는 문자를 돌렸다. 조합 측은 조만간 자체 계산 결과를 공개할 예정이다.

다른 단지도 혼란스럽기는 마찬가지였다. 서울 송파구 잠실주공5단지 인근 G공인 관계자는 “부담금에 대해 막연하게 생각했다가 막상 정부 발표가 나오자 조합원들이 적잖이 당황한 눈치”라고 말했다. 서울 송파구 잠실주공5단지 정복문 조합장은 “정부가 시장을 겁주려고 공갈 수준으로 부담금을 부풀렸다”며 격앙된 반응을 보였다.

강남구 대치동 쌍용2차는 다음 달 중으로 사업 추진 여부를 묻는 의견 수렴 절차를 진행할 예정이다. 양형태 조합장은 “부담금에 관계없이 사업을 진행하자는 의견과 지금까지 들어간 비용을 조합원이 물어주더라도 사업을 아예 취소하자는 의견이 갈리고 있는 상황”이라고 말했다.

당황한 건 건설사 역시 마찬가지다. 초과이익환수제 부활로 재건축 사업을 취소하는 단지가 늘어날까 봐 상황을 예의주시하는 분위기다. 한 대형 건설사 관계자는 “재건축을 취소하는 단지들이 늘어나면 건설사 입장에서는 당장 1, 2년 안에 매출로 잡을 수 있는 먹을거리가 사라지는 셈”이라고 말했다.

부담금 폭탄을 피하게 된 단지는 반사이익에 대한 기대감이 커지고 있다. 강남3구(강남 서초 송파구) 재건축 단지 중 관리처분계획인가 직전인 사업시행인가까지 받은 아파트는 17곳이다. 사업시행인가 이전 단계인 송파구 잠실5단지, 강남구 은마 등은 부담금 적용 대상이다. 지난해 관리처분계획인가를 신청해 초과이익환수를 피하게 된 단지는 개포1단지, 반포1단지 1·2·4주구, 신반포13차, 미성·크로바, 진주아파트 등이다.

이들 단지 역시 분위기 자체는 밝지 않다. 초과이익환수에 해당하지 않더라도 보유세 폭탄을 맞을 가능성이 높기 때문이다.

초과이익환수제가 적법하냐에 대한 논란도 불붙고 있다. 잠실5단지의 한 조합원은 “반포주공 1단지 1·2·4주구처럼 지난해 12월 25일 넘어 관리처분인가를 신청한 단지는 가만히 놔두고 그보다 일주일 뒤 신청한 단지에는 수억 원 뜯어가는 게 정상이냐”고 토로했다.

시민단체인 ‘주거환경연합’ 측은 이날 “강남 재건축 단지들이 조합 차원에서 위헌 소송에 참여하겠다는 의사를 밝혀 왔다”고 말했다.

국토부는 이날 “재건축 부담금 부과가 헌법에 위배되지 않는다는 게 그동안 법원의 판단”이라며 위헌 논란을 일축했다. 양도세와 재건축 부담금을 중복 과세하는 게 아니냐는 논란에 대해서는 “양도세를 계산할 때 양도차익에서 재건축 부담금을 공제하기 때문에 중복 과세가 아니다”라고 밝혔다.

강성휘 yolo@donga.com·주애진 기자