年2000만원 이하 임대소득자 24만명도 올해부터 과세

1주택자라도 기준시가 9억 넘고 전세 아닌 월세라면 세금 내야
3주택자는 전세금도 임대소득 간주

문재인 대통령이 14일 신년 기자회견에서 추가 부동산 대책에 대한 가능성을 내비친 가운데 올해부터 월세와 전세금 등 임대소득에 대한 과세도 본격화한다. 기존에 비과세 대상이었던 연 2000만 원 이하 임대소득자에게도 세금을 부과하기로 한 것이다. 과세 대상은 기준시가 9억 원 초과 1주택자와 모든 다주택자의 임대소득이다. 특히 3주택자 이상 보유자는 월세 소득이 없더라도 전세금을 임대소득으로 간주해 세금을 물게 된다.

결국 여러 채의 집을 갖고 자신이 살지 않는 집을 월세나 전세를 줬던 집주인들의 세부담이 늘게 돼 다주택자에 대한 또 다른 압박 카드가 될 것으로 보인다.

국세청은 16일부터 주택임대사업자와 병원 학원 등 개인사업자 182만 명에게 수입금액 신고 안내문을 발송할 계획이라고 15일 밝혔다. 올해부터는 2014∼2018년 비과세 대상이었던 연 2000만 원 이하 임대소득자도 과세 대상에 포함돼 신고 안내문을 받는다. 임대소득이 2000만 원 이하면 분리과세(세율 14%)와 종합과세(6∼42%) 중 선택할 수 있고 2000만 원을 넘으면 종합과세된다.

과세 대상은 임대소득이 있는 고가주택 또는 다주택 보유자들이다. 1주택자라 해도 보유 주택이 기준시가 9억 원을 초과하고 전세가 아닌 월세로 임대를 놓았다면 세금을 내야 한다. 2주택자는 주택 가격과 무관하게 월세 소득에 대해, 3주택 이상 보유자는 월세 수입은 물론 전세보증금에도 간주임대료 형식으로 과세한다.

간주임대료는 월세 수익에 대한 세금을 내는 사람들과의 형평성을 위해 3주택 이상 보유자의 보증금 합계가 3억 원을 넘으면 여기에 정기예금 금리를 곱해 월세 수익으로 간주하는 개념이다. 보증금에서 3억 원을 뺀 금액의 60%에 대해 이자율(2.1%)을 곱해 계산한다.

가령 1채엔 본인이 살고 나머지 2채는 전세를 줘 각각 3억 원, 2억 원의 보증금을 받으면 5억 원에서 3억 원을 뺀 2억 원의 60%인 1억2000만 원을 과세 대상으로 삼는다. 여기에 2.1%를 곱한 252만 원이 간주임대료다.

다만 3주택자의 보증금을 계산할 때 전용면적 40m² 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 소형주택은 보증금에서 제외한다. 물론 보유주택이 40m² 이하여도 월세 수입이 있으면 과세 대상이다.

과세 대상에 포함됐다 해도 모두가 세금을 내는 것은 아니다. 임대 수입에서 필요경비와 공제금액을 빼면 납부할 세금이 없을 수도 있다. 세무서와 지방자치단체에 주택임대업 사업자로 모두 등록하면 1000만 원, 세무서와 지자체 중 한 곳에만 등록했거나 모두 등록하지 않은 경우는 400만 원의 임대소득까지 세금을 안 내도 된다.

과세 대상자는 다음 달 10일까지 관할 세무서에 지난해 임대 수익을 신고해야 하고 5월에 세금을 낸다. 국세청 관계자는 “‘소득 있는 곳에 세금 있다’는 과세 원칙에 따라 소득세를 물리는 것”이라고 말했다.

정부는 2013년 이전에도 2000만 원 이하 임대소득에 대해 과세를 했다. 그러나 2014년부터는 고령 납세자들의 불만과 임대시장에 미칠 영향 등을 고려해 일시적으로 이에 대한 과세를 유예했다. 그러다가 2018년 세법개정안에서 대통령 직속 재정개혁특별위원회의 권고를 받아들여 2000만 원 이하 임대소득 과세를 올해부터 부활시키기로 했다. 임대소득이 연 2000만 원 이하인 집주인은 약 24만 명으로 추산된다.

세종=송충현 기자 balgun@donga.com