전문가들 “상한제 가격안정 제한적…풍선효과·공급 위축 우려”

정부가 강남4구와 마용성(마포·용산·성동)을 비롯한 서울 집값 과열지역에 분양가상한제 확대 적용을 확정했다. 사진은 분양가 상한제 대상으로 선정된 서울 강남구 반포동 재개발지구의 모습. 2019.11.6/뉴스1 © News1

정부가 민간택지 분양가상한제 대상 지역을 발표하면서 향후 서울 집값의 향방에 관심이 쏠린다. 전문가들은 규제 발표로 서울 집값이 일시적으로 주춤할 수 있으나, 풍선효과와 공급 위축 우려 등으로 장기적으로 집값 상승세는 계속될 것으로 내다봤다.

국토교통부는 6일 오전 주거정책심의위원회를 열고 분양가상한제 적용 지역을 지정했다.

적용 지역은 서울 27개 동(洞)이다. 구별로 Δ강남구 개포·대치·도곡·삼성·압구정·역삼·일원·청담동 Δ서초구 잠원·반포·방배·서초동 Δ송파구 잠실·가락·마천·송파·신천·문정·방이·오금동 Δ강동구 길·둔촌동 Δ영등포구 여의도동 Δ마포구 아현동 Δ용산구 한남·보광동 Δ성동구 성수동1가동이다.

적용 대상은 해당 지역의 일반 아파트는 관보 게재 후, 재개발-재건축 아파트의 경우 2020년 4월29일 이후 입주자 모집공고를 신청한 단지다. 분양가를 제한하고 전매제한 5~10년, 실거주 의무 2~3년을 적용한다.

부동산업계는 국토부의 ‘핀셋 지정’으로 풍선효과 등 역효과가 나타날 것으로 전망했다. 상한제 적용을 받지 않는 가까운 동으로 수요가 쏠릴 것이라고 설명했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “상한제 적용지역의 올해 3.3㎡당 평균 분양가는 4935만원으로, 상한제 실시에 따라 적어도 기존 대비 10~20%이상 분양가가 인하될 것으로 기대된다”며 “상한제 적용 대상지역의 올해 아파트 평균 실거래가가 3.3㎡당 4400만원이었던 것을 고려하면 해당 지역 분양시장의 매력은 지금보다 높아질 전망”이라고 분석했다.

다만 함영진 랩장은 “하지만 상한제 실시가 기존 주택시장의 가격안정 효과를 이끌어 내기는 제한적”이라며 “2007년과 달리 전국 시행이 아닌 데다, 분양가상한제가 적용되는 단지에 대한 청약 쏠림과 분양시장 과열을 부추겨 로또 청약 논란을 낳을 수도 있기 때문”이라고 지적했다.

양지영R&C연구소의 양지영 소장도 “단기적으로 집값을 잡을 수 있지만, 한정적”이라며 “오히려 동 단위 지정은 지정하지 않은 옆 동 집값이 상승하는 풍선효과가 나타날 수 있다”고 말했다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 “상한제 지역을 동 단위로 지정했으나 강남권 주요 재건축 단지가 속한 지역은 거의 다 포함돼 있어 강남3구의 구 전체 지정과 별반 다르지 않다”며 “서울 내 신축 아파트와 이번 지정대상에서 제외된 경기 과천 등 일부 비적용지역은 풍선효과 나타낼 우려가 있다”고 설명했다.

전문가들은 상한제 적용 지역 발표에도 서울 집값 상승세는 신축을 중심으로 이어질 가능성이 높다고 봤다. 재건축과 재개발이 아닌 신축 쏠림현상이 더욱 가속할 것이라는 의견이다. 반면 재개발 재건축 집값은 상승세가 주춤할 것이라고 봤다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “상한제를 적용받으면 조합원 입장에서 일반 분양이익 감소로 부담금이 늘어나므로 단기적으로 가격이 약보합세를 보일 것”이라면서 “초기 재건축 단지는 기존 안전진단 강화, 재건축 초과이익환수제에 분양가상한제까지 3중 규제로 투자 수요가 위축될 것”이라고 말했다.

공급 위축 우려와 관련해 국토부는 그렇지 않다고 반박했다. 국토부는 과거 전국적인 분양가상한제 시행 시기에도 금융위기 시기를 제외하면 뚜렷한 공급 감소는 없었다고 설명했다.

국토부 관계자는 “서울 정비사업은 대부분 관리처분계획 인가 이후 단계 또는 조합설립인가 이전 단계로 공급 위축 우려가 낮다”며 “관리처분 인가 단지는 6개월 안에 분양하면 상한제 대상에서 제외되므로 오히려 공급이 조기화할 것”이라고 말했다. 이어 “초기 재건축 재개발 사업은 분양까지 오랜 시간이 걸려 상한제로 인한 사업 지연 우려는 낮다”고 덧붙였다.

(서울=뉴스1)