주택 거래시장 침체 심각…주산연 “금융위기 이후 최저 수준”

규제 '풍선효과' 증여거래 급증…매물 잠김
규제지역 중 수도권은 집값↑…"이상 현상"
지방시장, 1주택자 위해…"규제 완화 필요"

“현재 주택 거래시장은 전국적인 침체 상황으로 금융위기 이후 최저 수준입니다. 특히 서울, 경기, 부산 등의 규제지역과 강원, 경남 등의 지방 거래시장의 침체 수준이 심각한 상황입니다”

주택산업연구원과 한국주택협회는 10일 오후 서울 강남구 논현동 건설회관 중회의실에서 ‘주택거래 활성화를 위한 정책대안 모색 세미나’를 공동 개최했다. 이 자리서 권영선 책임연구원은 ‘최근 주택거래시장 진단과 향후 전망’을 발표하며 이같이 진단했다.

이날 권 책임연구원이 발표한 주택매매거래지수(HSTI)에 따르면, 올해 상반기 전국 매매거래지수는 0.63으로 기준선(1.00)을 크게 하회했다. 특히 서울(0.53), 부산(0.47), 울산(0.47), 경남(0.54)의 거래침체가 두드러졌다.

주택매매거래지수(HSTI)는 기준값 대비 당해연도(반기)의 거래량과 거래율을 고려해 재산출한 값이다. 1을 기준으로 1미만일 경우 기준거래 수준에 미치지 못한 침체기다. 1을 초과할 경우 기준거래를 넘어선 거래 활황기인 것으로 해석한다.

거래침체 현상은 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등 규제지역을 중심으로 심화되고 있는 것으로 진단됐다. 44개 규제지역 중 41개 지역이 주택매매거래지수(HSTI) 0.7 미만인 침체(2단계) 수준이었다.

다만 서울, 경기 등 수도권을 중심으로 한 일부 규제지역은 거래 침체 상황에도 가격 상승세를 보이고 있는 반면, 부산 등 지방 규제지역은 거래와 가격이 동반 하락하는 상반된 모습을 보였다.

서울 서초(0.37)·강남(0.40)·노원(0.44), 성남 분당(0.27), 안양 동안(0.40), 용인 수지(0.45) 등 수도권 규제지역들은 기준거래값 대비 절반 미만의 거래를 보이고 있으나, 가격은 최근 들어 상승세로 전환했다. 반대로 부산 동래구(0.35), 해운대구(0.43), 수영구(0.46) 등 지방 규제지역은 거래와 가격의 동반 하락으로 시장침체가 가속화되고 있다.

전국 261개 시군구 중 44개 규제지역이 차지하는 비중은 16.9%에 불과하나, 주택수 규모에서는 30%, 거래량 규모에서는 25%를 차지한다. 따라서 규제지역의 침체는 전체 시장에 상당히 큰 영향을 미칠 수 있다고 권 책임연구원은 설명했다.

특히, 2018년~2019년 서울 강남권과 도심권, 경기 신도시 지역에서 증여거래가 급증(10년 평균 대비 3~10배)하는 현상은 매매거래 일부가 증여거래로 전이된 규제 ‘풍선효과’로 볼 수 있다. 이들 지역에서는 대출규제와 매물감소 현상으로 실수요자의 주거이동성이 크게 악화될 가능성이 있다

다만, 규제지역에서의 분양권 거래는 규제가 본격화되기 전인 2016년에 비해 45% 수준으로 감소했고, 이는 실수요자 중심의 거래시장으로 재편될 수 있는 정책효과로 판단된다.

권 책임연구원은 “현재와 같은 정책기조가 지속된다면 거래감소 현상은 지속될 것”이라고 전망하며, “정부는 민간택지 분양가상한제 도입 등 추가규제를 준비 중이나 거래가 없는 가격 상승은 견조한 시장 회복이라고 보기 어려운 상황”이라고 진단했다.

그는 전국적인 거래감소 현상을 개선하기 위해 ▲서울과 경기 일부지역의 가격상승세를 근거로 한 규제확대 정책의 재검토 ▲지방 규제지역 지정에 대한 재검토 등이 필요하다고 제안했다.
이어 ‘주택거래 활성화를 위한 정책과제’를 주제로 발표에 나선 김덕례 선임연구위원 역시 “규제강화로 거래가 급격히 줄어들고 있으며, 서울 주택시장 변동성 및 불확실성이 확대되고 있다”고 지적했다.

대출규제 결과 주택담보대출은 소폭 감소했으나, 대출을 받지 않아도 되는 현금부자 중심으로 거래시장이 재편되는 양상을 보이고 있으며, 주택구입능력이 떨어지는 1주택자 등 수요자의 주거이동 제약이 불가피해 거래가 감소하고 있다는 것이다.

또한, 양도소득세 규제는 투기적 수요를 억제하는 효과는 있었으나 거래동결, 증여거래 증가 현상이 나타났다고 지적했다. 양도소득세 강화기간(2017년~2018년) 동안 서울 공동주택 실거래가는 11.2% 상승, 지방 공동주택 실거래가는 4.0% 하락하는 상반된 결과가 나타났다.

뿐만 아니라 양도소득세 중과대상인 다주택자는 보유주택을 파는 것보다 임대주택 등록이나 증여를 선택하면서 2017년 이후 시장에서 거래물건이 약 35만 건 정도 줄어든 것으로 추정했다.

그는 “(거래가 줄어드는데) 고가주택 거래증가로 형성되고 있는 서울지역 가격상승 흐름은 지속되기 어려울 뿐만 아니라 정상시장이라고 볼 수 없다”며 “과도한 규제를 완화해서 거래가 정상화돼 자유로운 주거이동이 보장돼야만 주거안정도 기대할 수 있다”고 언급했다.

김 선임연구위원은 지방시장이 침체되고 1주택자의 주거이동이 제약되면서 나타나고 있는 시장 이상 흐름을 정상화하기 위해 향후 추진할 정책과제를 제시했다.

크게는 ▲시장을 고려한 정책대상 및 정책수단 재설계 ▲지역특성을 고려한 주택규제 개선 및 정책 추진 ▲지속가능한 주택공급 환경 조성 등이 소개됐다.

세부방안으로는 ▲투기수요 근절하되 주거복지수요자와 구분하고 1주택자와 건전한 투자수요를 포함한 광의적 실수요자 재정의 ▲규제지역의 LTV상향 조정 및 중도금·잔금대출 규제완화 ▲거래세(취득세, 양도세) 인하 ▲지방미분양 해소 지원 대책 ▲지방 조정대상지역 해제 또는 대출규제 완화 ▲지역주택산업 위기극복 지원 대책 마련 ▲노후주택 증가대비를 위한 정비사업 정상화 ▲주택공급방식 다양화 및 청약방식 개선 ▲주택시장 질적 진단을 위한 종합지수 개발 확대방안 등을 제시했다.

마지막으로 김 선임연구위원은 서울 주택시장 안정화를 위해서는 노후아파트를 개선할 수 있는 재건축·재개발 등 정비사업 정상화도 중요하다고 강조했다.

그는 “전국적으로 30년 이상 된 노후주택이 308만 채”라며 “이 중에서 서울에 16.5%, 경기도에 11.4%가 있으며, 서울의 경우 노후주택 50.8만호 중 아파트가 26.5만호로 절반을 넘는다”고 분석했다. 이어 “서울 노후아파트를 개선하기 위해서는 정비사업 정상화가 반드시 필요하다”고 덧붙였다.

【서울=뉴시스】