[머니 컨설팅]업무용 오피스텔 주거용 전환땐 부가세 내야

조영욱 국민은행 WM 스타자문단 세무사

입력 2018-08-21 03:00:00 수정 2018-08-22 08:29:07

|
폰트
|
뉴스듣기
|
기사공유 | 
  • 페이스북
  • 트위터
  • 싸이월드
  • 구글
오피스텔 용도전환때 세금 어떻게

조영욱 국민은행 WM 스타자문단 세무사
Q. 부동산 투자 경험이 없었던 주부 김모 씨(45)는 월세를 받을 목적으로 역세권의 오피스텔을 분양받았다. 분양대금을 낼 때 건물 공급가액에 대한 부가가치세 10%가 별도로 책정돼 있었지만 일반과세 사업자 등록을 하면 환급받을 수 있다고 안내받았다. 김 씨는 오피스텔을 사무실로 임대를 줄지, 주거용으로 줄지 결정하지 못한 상황이다. 아직 어떤 임차인이 들어올지도 모른다. 임대를 시작한 뒤 용도를 바꾸면 부가세가 어떻게 처리되는지 궁금하다.

A. 임대 수익을 올리기 위해 오피스텔을 구입했다면 처음부터 업무용으로 할지, 주거용으로 할지 결정하는 게 좋다. 오피스텔은 법률상 업무용 부동산으로 규정돼 있기 때문에 부가세 과세 대상이다.

하지만 ‘일반과세 사업자(업무용)’로 등록했다면 분양가에 포함된 부가세 10%는 나중에 공제 또는 환급받을 수 있으며 4.6% 상당의 취득세만 납부하면 된다. 통상 오피스텔은 완공 이후 임차인에게 임대료 외에 부가세 10%를 추가로 받는다.

반면 주거용으로 임대를 주기로 결정했다면 ‘주택임대 사업자’ 등록을 하면 된다. 주택임대 사업은 부가세 과세 대상이 아니기 때문에 오피스텔을 분양받을 때 내는 부가세는 환급받을 수 없는 게 원칙이다. 다만 전용면적 60m² 이하 오피스텔이면 취득세 100%를 감면받고, 취득세가 최소세액기준(200만 원)을 초과할 때는 85% 감면받을 수 있다.

오피스텔을 분양받으면 당장 부가세 환급을 받을 수 있어 업무용으로 등록하는 경우가 많다. 하지만 이후 주거용으로 바꾸게 되면 적용 세법과 혜택이 달라 문제가 발생한다. 김 씨가 오피스텔 분양 이후 사업자 등록을 하면서 분양대금에 포함된 부가세 10%를 공제받은 뒤 주거용으로 임대를 줬다고 가정해 보자. 세법에 따라 김 씨는 부동산을 부가세 과세 사업(업무용)을 위해 이용한다고 약정해 놓고서는 면세 사업(주택 임대)에 쓰는 것으로 해석된다. 즉, 주거용으로 바꾸면 이전에 환급받았던 부가세를 다시 내야 하는 것이다.

다만 세법은 취득부터 주거용으로 바꾸는 시점까지 기간에 따라 과세표준을 달리 계산한다. 오피스텔 같은 건물은 6개월이 지날 때마다 취득가액의 5%를 감액한 금액을 부동산의 과세표준으로 한다. 김 씨가 부가세 1000만 원을 환급받은 뒤 3년 후 주거용으로 용도 변경을 신청했다면 30%는 감면해주고 700만 원을 반환해야 한다.

경우에 따라 초과 환급 가산세가 추가로 발생할 수도 있다. 오피스텔을 업무용으로 10년 이상 사용한 뒤 주거용으로 전환하면 추가적으로 납부할 세액은 발생하지 않는다.

반대로 주택임대 사업자로 등록하고 주거용으로 임대하던 오피스텔을 나중에 업무용으로 전환하면 최초에 공제받지 못한 부가세 중 일부를 공제받을 수 있다. 업무용으로 전환 신고를 할 때 ‘과세사업 전환 감가상각자산 신고서’를 작성해 세무서에 제출하면 주거용으로 사용한 기간을 감안해 부가세 일부를 돌려받는다.

이때 주택임대 사업자 등록을 하지 않고 본인이 직접 거주하다가 업무용으로 바꾸게 되면 세액 공제가 불가능하다는 점을 주의해야 한다. 다만, 이때 돌려받지 못한 세금은 오피스텔 취득가액에 더해지며 추후에 오피스텔을 팔 때 양도가액에서 차감돼 양도소득세 부담을 줄이는 효과를 기대할 수 있다.

조영욱 국민은행 WM 스타자문단 세무사


라이프



모바일 버전 보기