[부자동 현장]고덕자이, 입지 품었으나 분양가는 아쉬워

동아닷컴 김민범 기자

입력 2018-06-20 07:00 수정 2018-06-20 11:03

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-고덕자이, HUG와 줄다리기 끝에 ‘9억 이하’ 공급
-고덕아르테온보다 평균 분양가 높아… 산정 기준 때문


GS건설은 지난 15일 서울 강동구 상일동 고덕주공6단지 아파트를 재건축하는 ‘고덕자이’ 견본주택을 오픈하고 본격적인 분양에 들어갔다. 정부가 이달 ‘보유세 개편안’을 발표해 국내 부동산 시장이 새로운 국면에 접어들 전망이지만 서울권 아파트에 대한 관심과 인기는 여전했다. 고덕자이 본보기집에만 사흘간 총 3만 명에 달하는 방문객이 다녀간 것으로 집계됐다.

단지는 서울 강동구 상일동 124번지 일대에 조성된다. 지하 3~지상 최고 29층, 19개동, 총 1824가구로 구성됐으며 이중 864가구가 일반분양으로 공급될 예정이다. 또한 일반분양 물량 중 43%인 369가구가 특별공급으로 배정돼 신혼부부 등 실수요자에게 유리한 분양 여건도 갖췄다.

GS건설 관계자는 “지난달 국토교통부가 주택공급규칙 개정을 통해 특별공급 비율을 확대했고 인터넷 접수 등 청약 편의가 개선됨에 따라 고덕자이가 ‘내 집 마련’에 있어 절호의 기회로 평가받고 있다”고 설명했다.


일반분양의 경우 전용면적별로 48㎡가 15가구, 52㎡ 22가구, 59㎡A 193가구, 59㎡B 155가구, 74㎡A 33가구, 74㎡B 35가구, 84㎡A 27가구, 84㎡B 365가구, 84㎡C 16가구, 101㎡A 1가구, 101㎡B가구 1가구, 118㎡ 1가구 등으로 구성됐다. 선호도가 높은 84㎡ 이하 주택이 전체의 99% 비중을 차지한다.

당초 고덕자이는 시세보다 저렴한 분양가와 교통 개발호재, 단지 규모, 학군 등이 많은 관심을 받았다. 하지만 분양가의 경우 주변 시세와 비슷한 3.3㎡ 당 평균 2445만 원으로 책정됐다. 지난해 10월 분양한 인근 고덕아르테온(2346만 원)을 기준으로 산정됐지만 100만 원가량 높게 정해졌다. GS건설 관계자는 “평균 분양가는 엘리베이터 바닥 면적이 제외됐기 때문에 고덕아르테온보다 높게 표시됐다”며 “하지만 실제 분양가는 고덕아르테온과 비슷한 수준으로 개정법이 적용되면서 산정 기준이 달라진 것에 불과하다”고 설명했다.

분양가 산정 과정도 순탄치 않았다. HUG(주택도시보증공사)는 지난 2016년 개정된 ‘건축법 시행령’에 따라 장애인용 엘리베이터(일반인 겸용) 바닥 면적을 분양가 산정 기준인 공급면적에서 제외하려고 했다. GS건설과 고덕자이 조합 측은 이에 반발했다. 약 4000㎡에 달하는 고덕자이 엘리베이터 바닥 면적이 공급면적에서 제외되면 평균 분양가가 상대적으로 높게 책정된 것처럼 보일 수 있기 때문이라고 주장했다. 결국 지난 4월부터 2개월 동안 진행된 협의 끝에 HUG는 주변 단지와 형평성을 고려해 엘리베이터 바닥 면적을 공급면적에 포함시켜 분양가를 산정했다.


타입별 분양가는 48㎡(15가구)가 4억6400만~5억3080만 원, 52㎡(22가구) 5억370만~5억7450만 원, 59㎡A(193가구) 5억9500만~6억8340만 원, 59㎡B(155가구), 74㎡A(33가구) 7억4390만~7억9010만 원, 74㎡B(35가구) 6억8940만~7억8200만 원, 84㎡A(27가구) 7억5740만~8억3590만 원, 84㎡B(365가구) 7억6050만~8억6560만 원, 84㎡C(16가구) 7억4780만~8억20만 원, 101㎡A(1가구) 8억7440만 원, 101㎡B(1가구) 8억7290만 원, 118㎡(1가구) 8억8930만 원 등으로 구성됐다.

주력인 전용 84㎡(408가구)는 7억5740만~8억6560만 원이다. 분양 관계자는 지난해 3월 입주한 고덕래미안힐스테이트 전용 84㎡가 최근 3개월 동안 9억4500만~9억8000만 원대(국토교통부 실거래가 기준)에 매매됐다며 고덕자이 역시 가격 상승 여지가 있다고 강조했다.

하지만 부동산 전문가들은 고덕래미안힐스테이트와 고덕자이는 입지 차이가 있다며 현재 공사 중인 지하철 5호선 상일동역과 9호선 4단계 연장 사업 확정 등 개발호재로 인해 가격 상승 여지는 있으나 발코니 확장 등 다양한 유상옵션을 추가하면 시세차익 규모가 기대에 못 미친다고 분석했다.
고덕자이 84㎡B 타입


단지 규모는 주목할 만하다. 일반분양 물량이 서울 시내 재건축 일반분양 2~3개 단지 규모로 선보인다고 GS건설 측은 강조했다. 단지 규모가 크면 커뮤니티 센터와 인근 인프라 조성이 유리해 입주자 생활편의가 개선될 가능성이 높다. 또한 인근 입주 예정인 대형 단지들과 시너지 효과도 기대할 수 있다. 다만 각 단지가 입주를 마치면 인근 도로는 정체가 빈번할 것으로 예상된다. 분양에 나선 건설사들은 도로 확장 등을 기부채납 방식으로 추진하지만 시나 구청 차원에서 계획 중인 대규모 도로 여건 개선 사업은 전무하기 때문이다. 이로 인해 이 지역 자가 차량 이용자들은 향후 출퇴근 시간에 자주 교통 체증을 겪을 수 있다는 게 부동산 관계자들의 의견이다.
고덕자이 84㎡B 타입


또 다른 교통 개발호재로는 오는 2024년 개통 예정인 서울~세종간 고속도로가 있다. 강일IC와 상일IC를 통해 올림픽도로와 외곽순환도로 진출입이 용이하며 새로운 고속도로 개통으로 광역 교통망이 개선될 것으로 보인다.

학군도 눈여겨 볼만하다. 고일초가 단지와 바로 접해 있고 특목고인 한영외고와 자사고인 배재고, 한영고 등 명문 학군이 인근에 있어 자녀가 있는 학부모 수요자들에게 적합한 환경을 갖췄다.

단지 커뮤니티 시설인 ‘자이안센터’는 이를 고려해 도서관과 독서실, 북카페 등으로 구성되는 것이 특징이다. 여기에 입주민 전용 실내 골프연습장과 스크린골프장, 사우나, 고급 피트니스센터, GX룸, 티하우스, 게스트하우스(3실) 등 다양한 시설을 마련해 거주자 편의를 도모할 방침이라고 분양 관계자는 설명했다.
고덕자이 59㎡A 타입


견본주택에 마련된 유니트는 전용 59㎡A와 59㎡B, 84㎡B 등 3가지 타입이다. 59㎡A는 판상형 구조로 통풍에 유리하며 발코니를 확장하면 공간활용성을 높일 수 있다. 소형 타입이지만 확장 시공을 통해 안방 외 다른 침실도 꽤 넓게 사용할 수 있다. 59㎡B는 타워형 구조지만 창문 크기를 키워 타워형 타입 특유의 단점을 극복할 수 있도록 설계됐다고 현장 관계자는 설명했다.

물량이 가장 많은 84㎡B의 경우 59㎡B와 마찬가지로 타워형 구조를 갖췄지만 거실 2개 면에 창문을 마련해 개방감을 높인 것이 특징이다. 거실과 이어진 주방 역시 동선을 최적화해 넓어 보이도록 설계됐으며 유상옵션으로 제공되는 팬트리 시공을 통해 침실2에도 드레스룸 설치가 가능하도록 만들어졌다. 안방은 선택에 따라 드레스룸이 무상으로 시공된다.

고덕자이 59㎡B 타입


청약일정은 19일 특별공급을 시작으로 20일 당해지역 1순위, 21일은 기타지역 1순위 접수가 진행된다. 22일에는 2순위 청약이 이뤄진다. 당첨자는 오는 28일 발표될 예정이며 정당계약은 내달 10일부터 13일까지다. 분양가가 9억 원 미만이기 때문에 중도금 대출이 가능하며 중도금 이자 후불제가 지원된다. 특별공급도 이뤄진다. 정부 방침에 따라 신혼부부 특별공급이 172가구 규모로 가장 많고 기관추천은 86가구, 다자녀가구 86가구, 노부모부양자 25가구 등으로 구성됐다.

고덕자이 본보기집은 서울시 강남구 대치동 983-5(영동대로 319) 자이갤러리에 마련됐다. 단지 입주는 오는 2021년 2월 예정이다.
동아닷컴 김민범 기자 mbkim@donga.com


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